Solange die Grundschuld nicht definitiv aus dem Grundbuch geloescht wurde,
stehst Du mit Deiner Immobilie als Sicherungsgeber im vollen Umfang der
Grundschuld fuer Geschaefte der Bank gerade, von denen Du noch nicht
einmal traeumst! Du traegst das Risiko der Bank bei deren Geschaefte!

aufgeschnapptes wiedergegebenes StammtischGespraech gestern:
Bank: "Ah sie wollen die Grundschuld loeschen"

angestiftet durch diese Diskussion und die TV Sendung:
"sie brauchen aber keine Angst zu haben, dass wir Ihnen Ihren Vertrag
verkaufen"

logisch, welche Bank wuerde schon beichten:
"da haben sie aber Glueck, grad wollten wir die Grundschuld zu Geld
machen"

Tatsaechlich haben sie sie, unfreiwillig oder absichtlich, auch bei nicht
vollzogenen Verkauf zu Geld gemacht:

Von Unfreiwilligkeit kann systembedingt keinerlei Rede sein, Imperator!

Kann es nicht sein, da die Bank, die zwar die Loeschungsbewilligung
ausgestellt hat, aber die Loeschung durch den Kreditnehmer nicht erfolgt
ist, und damit die Bank trotzt abgezahlten Kredit defacto immernoch in den
Grundbuechern steht, ein hoeheres und damit falsches Rating bekommt?

Ja, so ist das.

Damit bekommt der Satz oben eine ganz andere Bedeutung.
Die Bank die nirgends mehr als bei den tatsaechlich offenen Posten im
Grundbuch steht bekommt ein schlechtere Rating damit schlechtere ZB
Bankzinsen damit eine schlechtere Marktposition und damit schlechtere
Ergebnisse!?

Ja, und umgekehrt vermoegen sich die Banken mit hoher Quote nur fiktiver Grundschuldner am weitaus guenstigsten zu refinanzieren, weil auch ihr RISIKO wegen schlechter Schuld-Rueckzahlungsquote schlechter Schuldner gleich Null ist, weil ja bei den nur fiktiven Grundschulden ueberhaupt keine Schuld mehr zu tilgen ist!

Solcherart Grundschulden sind dann naemlich keine Primes mehr sondern Hyper-oder Superior-Primes.

Solange die Grundschuld nicht definitiv aus dem Grundbuch geloescht wurde,
stehst Du mit Deiner Immobilie als Sicherungsgeber im vollen Umfang der
Grundschuld fuer Geschaefte der Bank gerade, von denen Du noch nicht
einmal traeumst! Du traegst das Risiko der Bank bei deren Geschaefte!

aufgeschnapptes wiedergegebenes StammtischGespraech gestern:
Bank: "Ah sie wollen die Grundschuld loeschen"

angestiftet durch diese Diskussion und die TV Sendung:
"sie brauchen aber keine Angst zu haben, dass wir Ihnen Ihren Vertrag verkaufen"

logisch, welche Bank wuerde schon beichten:
"da haben sie aber Glueck, grad wollten wir die Grundschuld zu Geld machen"

Tatsaechlich haben sie sie, unfreiwillig oder absichtlich, auch bei nicht vollzogenen Verkauf zu Geld gemacht:

Kann es nicht sein, da die Bank, die zwar die Loeschungsbewilligung ausgestellt hat, aber die Loeschung durch den Kreditnehmer nicht erfolgt ist, und damit die Bank trotzt abgezahlten Kredit defacto immernoch in den Grundbuechern steht, ein hoeheres und damit falsches Rating bekommt?

Damit bekommt der Satz oben eine ganz andere Bedeutung.
Die Bank die nirgends mehr als bei den tatsaechlich offenen Posten im Grundbuch steht bekommt ein schlechtere Rating damit schlechtere ZB Bankzinsen damit eine schlechtere Marktposition und damit schlechtere Ergebnisse!?

Mich würde gerade mal interessieren, wie diese Sache im ausland gehandhabt wird. Ist dies eine typisch deutsche Lücke oder weltweit ein Problem?

Ciao!
SF

besten Dank für den super Artikel den Sie reinstellten.

ich stelle mal das Fazit welches der Autor zieht hier rein:

V. Zusammenfassung und Fazit
Zusammenfassend ist festzustellen:
1. Weder das Bankgeheimnis als Gewohnheitsrecht noch das
Bundesdatenschutzgesetz führen zu einem Abtretungsausschluss
gemäß Â§ 399 BGB.
Offenbleibt,
¼ ob ein stillschweigender Abtretungsausschluss gemäß Â§ 399
Alt. 2 BGB vorliegt, wenn das Bankgeheimnis seine Grundlage
in der vom Kreditgeber gestellten Nr. 2 Abs.1 AGB-Banken
findet, und
¼ ob dieÜbertragung ungekündigter Darlehensforderungen, zu einer
Inhaltsänderung i. S. d. § 399 Alt.1 BGB führt, insbesondere
bei solchen Forderungen, bei denen noch Kreditentscheidungen
erforderlich sind, die der Erwerber nicht treffen kann oder will.
2. Eine aus dem Sicherungsvertrag folgende Einrede kann einem
Erwerber der Grundschuld nur entgegengehalten werden, wenn
¼ sie der Erwerber imZeitpunkt der Abtretung positiv kannte und
¼ sie dem Grundstückseigentümer im Zeitpunkt der Abtretung
zustand.
3. Die Veräußerung der Grundschuld mit oder ohne die von ihr
gesicherte Forderung ist eine Verwertungshandlung. Eine solche
freihändige Verwertung ist nur zulässig, wenn sie als zulässige Verwertungsform
im Sicherungsvertrag vereinbart ist.
4. Ist eine freihändige Verwertung der Grundschuld zulässig, darf
sie nicht vor Verwerwertungsreife erfolgen. Verwertungsreife liegt
vor bei Schuldnerverzug und fruchtlosem Ablauf einer dem Sicherungsgeber
gesetzten angemessenen Frist.
5. Dem Erwerber dürfen bei der freihändigen Verwertung nur die
Grundschuldteile übertragen werden, die tatsächlich valutiert
sind. Überschießende Teile sind zurückzugewähren.

Für mich heißt das nach dem ersten Lesen, das eine Abtretung der Darlehensforderung wohl leicht möglich ist. Aber die Abtretung der Grundschuld ist nur möglich, wenn das in der Sicherungsabrede vereinbart ist, nämlich als freihändige Verwertungsabrede.

Mann -O- Meter ist das kompliziert!!!

Den Artikel von Ihnen muß ich wohl noch dreimal lesen, bis ich da alles kapiere....

Beste Grüße
Bambus

ließ doch nochmal in Ruhe den gesamten Thread durch.

Was sollen Notfrist und Abtretungserklärungen denn letztendlich sichern???

Guck nochmal hier rein inklusive dem dazugehörigen Link:

http://www.dasgelbeforum.net/forum_entry.php?id=6537&page=1&category=0&orde...

Wenn die Grundschuld ordnungsgemäß weiterverkauft wurde, mußt du als Schuldner erstmal gar nicht informiert werden. Ist der Verkauf ordnungsgemäß kannst du auch nix dagegen machen.

Notfrist? Was, außer ein paar taktische Verzögerungen, kann dir diese noch bringen. Wenn der Verkauf ordnungsgemäß ist und der neue Gläubiger vollstrecken will, machst du gar nix, außer durch juristische Winkeleien die Zeit etwas zu strecken.

Hi Tassie Devil und ingobert,

Oha, so einfach ist das nicht Tassie Devil:

§ 28 ZVG sagt eindeutig, das das Zwangsversteigerungsverfahren
einzustellen oder aufzuschieben ist, sobald Vollstreckungsmängel erkennbar
werden.

Eine Löschungsbewilligung ist sicherlich ein Grund das Verfahren
mindestens nocheinmal zu prüfen und damit aufzuschieben. Wie es dann
bewertet wird, das der Eigentümer des Grundstücks den Brief nicht hat,
kann ich nicht sagen. Rechtspfleger her!!!

ich meine schon, das mit der u.g. Löschungsbewilligung jederzeit die
Löschung möglich ist. Auch wenn die Grundschuld später vom Gläubiger

an

jemanden Dritten abgetreten wird.

Mensch Bambus, nein!

Ok, Löschungsbewilligung und Brief in Eigentümerhand, dann kann man
jederzeit löschen.

Im Falle einer Briefgrundschuld bewirkt die Vorlage einer
Loeschungsbewilligung beim Grundbuchamt ohne gleichzeitige Vorlage des
Grundschuldbriefs grundsaetzlich ueberhaupt nix, und im Falle einer
Buchgrundschuld (Auschluss des Grundschuldbriefs) bewirkt eine

vorgelegte

Loeschungsbewilligung genauso wenig, wenn Loeschbewilliger und
Grundschuldglaeubiger im Grundbuch nicht identisch sind.

Bei einer nachträglichen unberechtigten Abtretung der Grundschuld vom
Gläubiger an jemanden Dritten, hat der Dritte das Problem, das bei
Vollstreckungsmaßnahmen durch diesen Dritten, der Eigentümer mit der
Löschungsbewilligung einen eindeutigen und wirksamen Grund hat der
Vollstreckung zu widersprechen.

Ach woher denn!

na hier:
§ 30b der ZVG: Spätestens mit Zustellung des
Zwangsversteigerungsbeschlusses beginnt eine Notfrist von 2 (zwei) Wochen
zu laufen, auf die man hingewiesen werden muß. Hier kann der Eigentümer
einen Einstellungsantrag stellen.

Wenn der Dritte sich seinen Vollstreckungstitel beim Amtsgericht holt,

um

anschliessend in die Grundschuld zu vollstrecken, dann weiss der
Grund-Eigentuemer in der Regel nichts davon, und dann isses fuer ihn

auch

schon viel zu spaet, weil der Dritte entweder den Grundschuldbrief oder
einen Auszug aus dem Grundbuch (weil er darin als Glaeubiger

verzeichnet

ist) beim Amtsgericht vorlegt, ansonsten bekaeme er naemlich keinen
Vollstreckungstitel und koennte dann nicht in die Grundschuld
vollstrecken!

Ok, da bin ich mir unsicher. Der Eigentümer erfährt von jeder Änderung im
Grundbuch von Amts wegen. Es gibt die Möglichkeit einen Antrag auf
Berichtigung des Grundbuchs zu stellen. Mit dem Nachweis der
Löschungsbewilligung hat man ein gutes Argument.

Der Eigentuemer kann mit seiner Loeschungsbewilligung seine Toilette
tapezieren, sobald ein Dritter in den Besitz des Grundschuldbriefs

gelangt

oder ein Glaeubigerwechsel findet im Grundbuch seinen Niederschlag.

Moment, nur der Besitz des Briefes reicht nicht. Auch die rechtswirksame
Abtretung ist erforderlich. Und hier sehe ich das Problem für den neuen
Grundschuldgläubiger.

Allerdings finde ich in meiner Literatur nichts dazu.

In beiden Faellen gibt es keinen Zwangsmechanismus allein schon mal

als

Pflicht der Information infolge Glaeubigerwechsels an den
grundverschuldeten Eigentuemer, geschweige denn ein Einspruchsrecht

fuer

diesen![/b]

Notfrist von 2 Wochen gibt es siehe oben

Allerdings: Wenn man dann im Urlaub ist hat man schon ein Problem,

wenn

die Widerspruchsfrist ohne Einrede Abläuft. Da wüste ich dann auch

nicht

mehr weiter.

Es braucht noch nicht einmal eine Urlaubsabwesenheit sein, der
Glaeubigerwechsel kann jederzeit voellig rechtswirksam hinter dem

Ruecken

des Grundschuldners stattfinden, ohne dass dieser ueberhaupt eine

Ahnung

davon hat, ist das denn so schwer zu begreifen?[/b]

Der Eigentümer des Grundstücks bekommt von Amts wegen immer alle
Änderungen mitgeteilt!! Die Frage wäre für mich ob der Eigentümer sogar
schon mit Antragstellung eine Mitteilung bekommt? Also vor dem
tatsächlichen Eintrag des neuen Gläubigers

Um weitere Abtretungen zu verhindern ist es wichtig mit der
Löschungsbewilligung auch den Brief zu erhalten. Dann kann nix mehr
passieren.

Im Falle der Briefgrundschuld eigentlich ja, der allersicherste Weg ist
allerdings den Grundschuldeintrag beim Grundbuchamt zu loeschen, dabei
wird auch der Grundschuldbrief von der Behoerde einbehalten und
anschliessend vernichtet.

Im Falle der Buchgrundschuld gibt es keinen Grundschuldbrief, auch hier
ist der sicherste Weg um gegen jegliche Ueberraschungen gefeit zu sein

das

umgehende Loeschen des Glaeubiger-Eintrags im Grundbuch beim
Grundbuchamt.

Ich würde mir überlegen ob es für mich sinnvoll ist die Grundschuld

im

Grundbuch stehen lassen, um weitere Dritte die eventuell aus anderen
Titeln vollstrecken wollen glauben, das sie nichts mehr bekommen

können,

weil das Grundbuch voll belastet ist.
Damit sieht man dann ärmer aus als man ist.

Ja, genau, das sind dann die Oberschlauberger, die sooo schlau sind,

dass

sie sich auf solchen Pfaden letztendlich selbst in die Pfanne hauen,

weil

sie in einem Dritten ihren Meister gefunden haben, der sie ueber die
Taeuschung der stehen gelassenen Grundschuld dennoch voll rasiert!

Wenn man Brief und Löschungsbewilligung hat, gibt es nichts zu rasieren.

Im uebrigen, Du musst nicht glauben, dass alle so bloed sind und eine
solche Taeuschung ggf. nicht durchschauen!

Es soll naemlich noch andere Leute geben, die diese Mechanismen
kennen und durchblicken!

Haben Sie eine Idee wie ein Dritter das rauskriegen kann, interessiert
mich.

Ansonsten ist wie Tassie devil unten schreibt vorsorgen besser als

sich

mit denen irgendwann auseinandersetzten zu müssen.

Ist keine Unterwerfung in die Zwangsvollstreckung vereinbart (allerdings
bei Banken unrealistisch), muss ja zusätzlich noch ein Urteilsspruch vom
Gericht her, um einen vollstreckbaren Titel zu bekommen. In diesem
Verfahren kann man auch schon mit der Löschungsbewilligung argumentieren.

Beste Grüße

bambus

Hi Tassie Devil und ingobert,

Oha, so einfach ist das nicht Tassie Devil:

§ 28 ZVG sagt eindeutig, das das Zwangsversteigerungsverfahren
einzustellen oder aufzuschieben ist, sobald Vollstreckungsmängel erkennbar
werden.

Eine Löschungsbewilligung ist sicherlich ein Grund das Verfahren
mindestens nocheinmal zu prüfen und damit aufzuschieben. Wie es dann
bewertet wird, das der Eigentümer des Grundstücks den Brief nicht hat,
kann ich nicht sagen. Rechtspfleger her!!!

Gleiches gilt auch fuer Buchgrundschulden, Bambus.

ich meine schon, das mit der u.g. Löschungsbewilligung jederzeit die
Löschung möglich ist. Auch wenn die Grundschuld später vom Gläubiger

an

jemanden Dritten abgetreten wird.

Mensch Bambus, nein!

Ok, Löschungsbewilligung und Brief in Eigentümerhand, dann kann man
jederzeit löschen.

Im Falle einer Briefgrundschuld bewirkt die Vorlage einer
Loeschungsbewilligung beim Grundbuchamt ohne gleichzeitige Vorlage des
Grundschuldbriefs grundsaetzlich ueberhaupt nix, und im Falle einer
Buchgrundschuld (Auschluss des Grundschuldbriefs) bewirkt eine

vorgelegte

Loeschungsbewilligung genauso wenig, wenn Loeschbewilliger und
Grundschuldglaeubiger im Grundbuch nicht identisch sind.

Bei einer nachträglichen unberechtigten Abtretung der Grundschuld vom
Gläubiger an jemanden Dritten, hat der Dritte das Problem, das bei
Vollstreckungsmaßnahmen durch diesen Dritten, der Eigentümer mit der
Löschungsbewilligung einen eindeutigen und wirksamen Grund hat der
Vollstreckung zu widersprechen.

Ach woher denn!

na hier:
§ 30b der ZVG: Spätestens mit Zustellung des
Zwangsversteigerungsbeschlusses beginnt eine Notfrist von 2 (zwei) Wochen
zu laufen, auf die man hingewiesen werden muß. Hier kann der Eigentümer
einen Einstellungsantrag stellen.

Ok, die Existenz dieser 2 woechigen Notfrist war mir bisher nicht bekannt.

Aaaaber, auf welchem Weg erfolgt die Zustellung des ZVB an den Eigentuemer und wie lautet die Definition des Begriffes "Zustellung", damit der Eigentuemer tatsaechlich davon Kenntnis erhaelt? Denn er hat bis zu diesem Zeitpunkt der Zustellung ueberhaupt keine Ahnung davon, was sich da so hinter seinem Ruecken zusammengebraut hat!

Ich denke seit jeher auch bei solchen Angelegenheiten sehr praktisch, weil solcherart Notbremsen zwar in wirtschaftlich geordneten Staatsrahmen in der Regel funktionieren, in BananenRepubliken hingegen ist dieser Sicherheitsmassgrad bei weitem nicht gegeben.

Denn wenn die 14-taegige Notfrist aus welchen nicht vorhersehbaren Gruenden (Eigentuemer im Urlaub oder zur Kur oder im Krankenhaus oder oder oder, Zustellung gilt von Amts wegen 3 Tage nach Absendung des Briefs als bewirkt, Aushilfszusteller aus dem afrikanischen Kral, der gerne Papierschwalben bastelt oder Post auch schon mal neben den Briefkasten wirft, usw.)

Wenn der Dritte sich seinen Vollstreckungstitel beim Amtsgericht holt,
um anschliessend in die Grundschuld zu vollstrecken, dann weiss der
Grund-Eigentuemer in der Regel nichts davon, und dann isses fuer ihn
auch schon viel zu spaet, weil der Dritte entweder den Grundschuldbrief
oder einen Auszug aus dem Grundbuch (weil er darin als Glaeubiger
verzeichnet ist) beim Amtsgericht vorlegt, ansonsten bekaeme er naemlich
keinen Vollstreckungstitel und koennte dann nicht in die Grundschuld
vollstrecken!

Ok, da bin ich mir unsicher. Der Eigentümer erfährt von jeder Änderung im
Grundbuch von Amts wegen. Es gibt die Möglichkeit einen Antrag auf
Berichtigung des Grundbuchs zu stellen. Mit dem Nachweis der
Löschungsbewilligung hat man ein gutes Argument.

Wohlgemerkt, diese 2-woechige Notbremse MUSS greifen, weil sie der frueheste Zeitpunkt ist, an dem ein ansonsten voellig ahnungsloser Eigentuemer zwangsweise von Amts wegen von der Vollstreckung erfaehrt, ansonsten ist fuer den Eigentuemer Feierabend.

Der Eigentuemer kann mit seiner Loeschungsbewilligung seine Toilette
tapezieren, sobald ein Dritter in den Besitz des Grundschuldbriefs
gelangt oder ein Glaeubigerwechsel findet im Grundbuch seinen
Niederschlag.

Moment, nur der Besitz des Briefes reicht nicht. Auch die rechtswirksame
Abtretung ist erforderlich. Und hier sehe ich das Problem für den neuen
Grundschuldgläubiger.

Allerdings finde ich in meiner Literatur nichts dazu.

Die Herstellung einer rechtswirksamen oder ggf. sogar gefaelschten Abtretungserklaerung sollte eigentlich kein Problem bedeuten, denn nicht immer sind es abgesicherte Bankgebaeude, in denen Grundschuldbriefe lagern.

In beiden Faellen gibt es keinen Zwangsmechanismus allein schon mal
als Pflicht der Information infolge Glaeubigerwechsels an den
grundverschuldeten Eigentuemer, geschweige denn ein Einspruchsrecht
fuer diesen!

Notfrist von 2 Wochen gibt es siehe oben

Ja, ok, aber wie bereits erwaehnt, diese Notbremse muss wirklich greifen, ansonsten...

Allerdings: Wenn man dann im Urlaub ist hat man schon ein Problem,
wenn die Widerspruchsfrist ohne Einrede Abläuft. Da wüste ich dann auch
nicht mehr weiter.

Es braucht noch nicht einmal eine Urlaubsabwesenheit sein, der
Glaeubigerwechsel kann jederzeit voellig rechtswirksam hinter dem
Ruecken des Grundschuldners stattfinden, ohne dass dieser ueberhaupt eine
Ahnung davon hat, ist das denn so schwer zu begreifen?

Der Eigentümer des Grundstücks bekommt von Amts wegen immer alle
Änderungen mitgeteilt!! Die Frage wäre für mich ob der Eigentümer sogar
schon mit Antragstellung eine Mitteilung bekommt? Also vor dem
tatsächlichen Eintrag des neuen Gläubigers

Mommmeeeent, der Eigentuemer der Immobilie bekommt Aenderungen im Grundbuch nur insoweit vom Grundbuchamt mitgeteilt, als dass diese Aenderungen diesem Amt auch tatsaechlich bekannt werden!

Hinter seinem Ruecken kann doch die Grundschuld ohne jegliche Aenderungen im Grundbuch schon n-mal verschoben worden sein, ohne dass er auch nur die geringste Ahnung davon hat.

Um nun in die Grundschuld vollstrecken zu koennen, muss der vollstreckende Glaeubiger nicht im Grundbuch verzeichnet sein (mit Brief und Abtretungserklaerung in seiner Hand allemal), der Glaeubiger muss lediglich beim zustaendigen Gericht einen vollstreckbaren Titel erwirken, und damit hat das Grundbuchamt ueberhaupt nichts zu tun.

Deshalb stellt der Glaeubiger bei Gericht seinen Antrag auf Vollstreckung und legitimiert als Inhaber der Grundschuld parallel dazu seinen rechtmaessigen Anspruch (Vorlage von Grundschuldbrief, Abtretungserklaerung, ggf. Kaufvertrag bei Glaeubigerwechsel usw.) auf Erhalt des Vollstreckungstitels in Form des ZVB.

Ich kann es nicht ausschliessen, dass der Grundeigentuemer von diesem Antrag des Glaeubigers gleichfalls seitens des Gerichts unterrichtet wird, und ihm bereits zu diesem Zeitpunkt ein Widerspruchsrecht zusteht, sobald aber das Gericht den ZVB produziert hat, gibt es fuer den Eigentuemer nur noch obige Notbremse.

Um weitere Abtretungen zu verhindern ist es wichtig mit der
Löschungsbewilligung auch den Brief zu erhalten. Dann kann nix mehr
passieren.

Im Falle der Briefgrundschuld eigentlich ja, der allersicherste Weg ist
allerdings den Grundschuldeintrag beim Grundbuchamt zu loeschen, dabei
wird auch der Grundschuldbrief von der Behoerde einbehalten und
anschliessend vernichtet.

Im Falle der Buchgrundschuld gibt es keinen Grundschuldbrief, auch hier
ist der sicherste Weg um gegen jegliche Ueberraschungen gefeit zu sein
das umgehende Loeschen des Glaeubiger-Eintrags im Grundbuch beim
Grundbuchamt.

Ich würde mir überlegen ob es für mich sinnvoll ist die Grundschuld
im Grundbuch stehen lassen, um weitere Dritte die eventuell aus anderen
Titeln vollstrecken wollen glauben, das sie nichts mehr bekommen
können, weil das Grundbuch voll belastet ist. Damit sieht man dann
ärmer aus als man ist.

Ja, genau, das sind dann die Oberschlauberger, die sooo schlau sind, dass
sie sich auf solchen Pfaden letztendlich selbst in die Pfanne hauen, weil
sie in einem Dritten ihren Meister gefunden haben, der sie ueber die
Taeuschung der stehen gelassenen Grundschuld dennoch voll rasiert!

Wenn man Brief und Löschungsbewilligung hat, gibt es nichts zu rasieren.

In diesem Fall ja, solange der Glaeubiger (er ist naemlich immer noch Glaeubiger) seine Loeschungsbewilligung nicht widerruft, weil er nach Blick ins Grundbuch festgestellt hat, dass eine solche Aenderung noch nicht vollzogen wurde, solches soll es ja auch geben!

Im uebrigen, Du musst nicht glauben, dass alle so bloed sind und eine
solche Taeuschung ggf. nicht durchschauen!

Es soll naemlich noch andere Leute geben, die diese Mechanismen
kennen und durchblicken!

Haben Sie eine Idee wie ein Dritter das rauskriegen kann, interessiert
mich.

Der Einblick ins Grundbuch ist kein Privileg, zumindest ist der Eintrag darin ein Anfang.

Darueber hinaus sind gute Bekanntschaften, Freundschaften und zuweilen auch familiaere Bande mit Mitarbeitern von Banken kein Ding der Unmoeglichkeit, und diese Bankangehoerigen haben zuweilen durchaus gewisse Moeglichkeiten bei der Beschaffung von Informationen...

Ansonsten ist wie Tassie devil unten schreibt vorsorgen besser als
sich mit denen irgendwann auseinandersetzten zu müssen.

Ist keine Unterwerfung in die Zwangsvollstreckung vereinbart (allerdings
bei Banken unrealistisch), muss ja zusätzlich noch ein Urteilsspruch vom
Gericht her, um einen vollstreckbaren Titel zu bekommen. In diesem
Verfahren kann man auch schon mit der Löschungsbewilligung argumentieren.

Ohne Unterwerfungsvereinbarung in die ZV wird es fuer einen Glaeubiger erheblich schwerer, in das Eigentum des Schuldners vollstrecken zu koennen, ja.

Beste Grüße

bambus

Zur Ergänzung zum Mahnverfahren ist zu sagen, das das gerichtliche Mahnverfahren zweistufig ist.

Erst wird auf Antrag der Mahnbescheid zugestellt, dem der Schuldner zwei Wochen widersprechen kann.
Widerspricht er nicht, hat der Antragsteller 6 Monate Zeit einen Antrag auf Vollstreckungsbescheid zu stellen.
Wird dieser gestellt, hat der Schuldner ab Zustellung wieder zwei Wochen Zeit dem zu Widersprechen.

Widerspricht der Schuldner kommt kein Vollstreckbarer Titel im gerichtlichen Mahnverfahren zustande.

Jetzt könnte der Antragsteller aber immernoch den normalen Klageweg gehen.

Wenn es um fingierte Forderungen geht, wird wohl jetzt nichts mehr kommen.

Zur Zwangsvollstreckung u.a. aus Grundschulden ist zu sagen, das es im Rahmen des Beschlußes zur Zwangsvollstreckung durch das Gericht eine Notfrist von 2 Wochen gibt, in der Einwendungen gegen die ZV möglich sind. (Siehe § 30b ZVG)

beste Grüße

Bambus

Hi Tassie Devil und ingobert,

Oha, so einfach ist das nicht Tassie Devil:

§ 28 ZVG sagt eindeutig, das das Zwangsversteigerungsverfahren einzustellen oder aufzuschieben ist, sobald Vollstreckungsmängel erkennbar werden.

Eine Löschungsbewilligung ist sicherlich ein Grund das Verfahren mindestens nocheinmal zu prüfen und damit aufzuschieben. Wie es dann bewertet wird, das der Eigentümer des Grundstücks den Brief nicht hat, kann ich nicht sagen. Rechtspfleger her!!!

ich meine schon, das mit der u.g. Löschungsbewilligung jederzeit die
Löschung möglich ist. Auch wenn die Grundschuld später vom Gläubiger an
jemanden Dritten abgetreten wird.

Mensch Bambus, nein!

Ok, Löschungsbewilligung und Brief in Eigentümerhand, dann kann man jederzeit löschen.

Im Falle einer Briefgrundschuld bewirkt die Vorlage einer
Loeschungsbewilligung beim Grundbuchamt ohne gleichzeitige Vorlage des
Grundschuldbriefs grundsaetzlich ueberhaupt nix, und im Falle einer
Buchgrundschuld (Auschluss des Grundschuldbriefs) bewirkt eine vorgelegte
Loeschungsbewilligung genauso wenig, wenn Loeschbewilliger und
Grundschuldglaeubiger im Grundbuch nicht identisch sind.

Bei einer nachträglichen unberechtigten Abtretung der Grundschuld vom
Gläubiger an jemanden Dritten, hat der Dritte das Problem, das bei
Vollstreckungsmaßnahmen durch diesen Dritten, der Eigentümer mit der
Löschungsbewilligung einen eindeutigen und wirksamen Grund hat der
Vollstreckung zu widersprechen.

Ach woher denn!

na hier:
§ 30b der ZVG: Spätestens mit Zustellung des Zwangsversteigerungsbeschlusses beginnt eine Notfrist von 2 (zwei) Wochen zu laufen, auf die man hingewiesen werden muß. Hier kann der Eigentümer einen Einstellungsantrag stellen.

Wenn der Dritte sich seinen Vollstreckungstitel beim Amtsgericht holt, um
anschliessend in die Grundschuld zu vollstrecken, dann weiss der
Grund-Eigentuemer in der Regel nichts davon, und dann isses fuer ihn auch
schon viel zu spaet, weil der Dritte entweder den Grundschuldbrief oder
einen Auszug aus dem Grundbuch (weil er darin als Glaeubiger verzeichnet
ist) beim Amtsgericht vorlegt, ansonsten bekaeme er naemlich keinen
Vollstreckungstitel und koennte dann nicht in die Grundschuld
vollstrecken!

Ok, da bin ich mir unsicher. Der Eigentümer erfährt von jeder Änderung im Grundbuch von Amts wegen. Es gibt die Möglichkeit einen Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs zu stellen. Mit dem Nachweis der Löschungsbewilligung hat man ein gutes Argument.

Der Eigentuemer kann mit seiner Loeschungsbewilligung seine Toilette
tapezieren, sobald ein Dritter in den Besitz des Grundschuldbriefs gelangt
oder ein Glaeubigerwechsel findet im Grundbuch seinen Niederschlag.

Moment, nur der Besitz des Briefes reicht nicht. Auch die rechtswirksame Abtretung ist erforderlich. Und hier sehe ich das Problem für den neuen Grundschuldgläubiger.

Allerdings finde ich in meiner Literatur nichts dazu.

In beiden Faellen gibt es keinen Zwangsmechanismus allein schon mal als
Pflicht der Information infolge Glaeubigerwechsels an den
grundverschuldeten Eigentuemer, geschweige denn ein Einspruchsrecht fuer
diesen!

Notfrist von 2 Wochen gibt es siehe oben

Allerdings: Wenn man dann im Urlaub ist hat man schon ein Problem, wenn
die Widerspruchsfrist ohne Einrede Abläuft. Da wüste ich dann auch

nicht

mehr weiter.

Es braucht noch nicht einmal eine Urlaubsabwesenheit sein, der
Glaeubigerwechsel kann jederzeit voellig rechtswirksam hinter dem Ruecken
des Grundschuldners stattfinden, ohne dass dieser ueberhaupt eine Ahnung
davon hat, ist das denn so schwer zu begreifen?

Der Eigentümer des Grundstücks bekommt von Amts wegen immer alle Änderungen mitgeteilt!! Die Frage wäre für mich ob der Eigentümer sogar schon mit Antragstellung eine Mitteilung bekommt? Also vor dem tatsächlichen Eintrag des neuen Gläubigers

Um weitere Abtretungen zu verhindern ist es wichtig mit der
Löschungsbewilligung auch den Brief zu erhalten. Dann kann nix mehr
passieren.

Im Falle der Briefgrundschuld eigentlich ja, der allersicherste Weg ist
allerdings den Grundschuldeintrag beim Grundbuchamt zu loeschen, dabei
wird auch der Grundschuldbrief von der Behoerde einbehalten und
anschliessend vernichtet.

Im Falle der Buchgrundschuld gibt es keinen Grundschuldbrief, auch hier
ist der sicherste Weg um gegen jegliche Ueberraschungen gefeit zu sein das
umgehende Loeschen des Glaeubiger-Eintrags im Grundbuch beim
Grundbuchamt.

Ich würde mir überlegen ob es für mich sinnvoll ist die Grundschuld im
Grundbuch stehen lassen, um weitere Dritte die eventuell aus anderen
Titeln vollstrecken wollen glauben, das sie nichts mehr bekommen

können,

weil das Grundbuch voll belastet ist.
Damit sieht man dann ärmer aus als man ist.

Ja, genau, das sind dann die Oberschlauberger, die sooo schlau sind, dass
sie sich auf solchen Pfaden letztendlich selbst in die Pfanne hauen, weil
sie in einem Dritten ihren Meister gefunden haben, der sie ueber die
Taeuschung der stehen gelassenen Grundschuld dennoch voll rasiert!

Wenn man Brief und Löschungsbewilligung hat, gibt es nichts zu rasieren.

Im uebrigen, Du musst nicht glauben, dass alle so bloed sind und eine
solche Taeuschung ggf. nicht durchschauen!

Es soll naemlich noch andere Leute geben, die diese Mechanismen
kennen und durchblicken!

Haben Sie eine Idee wie ein Dritter das rauskriegen kann, interessiert mich.

Ansonsten ist wie Tassie devil unten schreibt vorsorgen besser als sich
mit denen irgendwann auseinandersetzten zu müssen.

Ist keine Unterwerfung in die Zwangsvollstreckung vereinbart (allerdings bei Banken unrealistisch), muss ja zusätzlich noch ein Urteilsspruch vom Gericht her, um einen vollstreckbaren Titel zu bekommen. In diesem Verfahren kann man auch schon mit der Löschungsbewilligung argumentieren.

Beste Grüße

bambus

Hi Tassie Devil und ingobert,

ich meine schon, das mit der u.g. Löschungsbewilligung jederzeit die
Löschung möglich ist. Auch wenn die Grundschuld später vom Gläubiger an
jemanden Dritten abgetreten wird.

Mensch Bambus, nein!

Im Falle einer Briefgrundschuld bewirkt die Vorlage einer Loeschungsbewilligung beim Grundbuchamt ohne gleichzeitige Vorlage des Grundschuldbriefs grundsaetzlich ueberhaupt nix, und im Falle einer Buchgrundschuld (Auschluss des Grundschuldbriefs) bewirkt eine vorgelegte Loeschungsbewilligung genauso wenig, wenn Loeschbewilliger und Grundschuldglaeubiger im Grundbuch nicht identisch sind.

Bei einer nachträglichen unberechtigten Abtretung der Grundschuld vom
Gläubiger an jemanden Dritten, hat der Dritte das Problem, das bei
Vollstreckungsmaßnahmen durch diesen Dritten, der Eigentümer mit der
Löschungsbewilligung einen eindeutigen und wirksamen Grund hat der
Vollstreckung zu widersprechen.

Ach woher denn!

Wenn der Dritte sich seinen Vollstreckungstitel beim Amtsgericht holt, um anschliessend in die Grundschuld zu vollstrecken, dann weiss der Grund-Eigentuemer in der Regel nichts davon, und dann isses fuer ihn auch schon viel zu spaet, weil der Dritte entweder den Grundschuldbrief oder einen Auszug aus dem Grundbuch (weil er darin als Glaeubiger verzeichnet ist) beim Amtsgericht vorlegt, ansonsten bekaeme er naemlich keinen Vollstreckungstitel und koennte dann nicht in die Grundschuld vollstrecken!

Der Eigentuemer kann mit seiner Loeschungsbewilligung seine Toilette tapezieren, sobald ein Dritter in den Besitz des Grundschuldbriefs gelangt oder ein Glaeubigerwechsel findet im Grundbuch seinen Niederschlag.

In beiden Faellen gibt es keinen Zwangsmechanismus allein schon mal als Pflicht der Information infolge Glaeubigerwechsels an den grundverschuldeten Eigentuemer, geschweige denn ein Einspruchsrecht fuer diesen!

Allerdings: Wenn man dann im Urlaub ist hat man schon ein Problem, wenn
die Widerspruchsfrist ohne Einrede Abläuft. Da wüste ich dann auch nicht
mehr weiter.

Es braucht noch nicht einmal eine Urlaubsabwesenheit sein, der Glaeubigerwechsel kann jederzeit voellig rechtswirksam hinter dem Ruecken des Grundschuldners stattfinden, ohne dass dieser ueberhaupt eine Ahnung davon hat, ist das denn so schwer zu begreifen?

Um weitere Abtretungen zu verhindern ist es wichtig mit der
Löschungsbewilligung auch den Brief zu erhalten. Dann kann nix mehr
passieren.

Im Falle der Briefgrundschuld eigentlich ja, der allersicherste Weg ist allerdings den Grundschuldeintrag beim Grundbuchamt zu loeschen, dabei wird auch der Grundschuldbrief von der Behoerde einbehalten und anschliessend vernichtet.

Im Falle der Buchgrundschuld gibt es keinen Grundschuldbrief, auch hier ist der sicherste Weg um gegen jegliche Ueberraschungen gefeit zu sein das umgehende Loeschen des Glaeubiger-Eintrags im Grundbuch beim Grundbuchamt.

Ich würde mir überlegen ob es für mich sinnvoll ist die Grundschuld im
Grundbuch stehen lassen, um weitere Dritte die eventuell aus anderen
Titeln vollstrecken wollen glauben, das sie nichts mehr bekommen können,
weil das Grundbuch voll belastet ist.
Damit sieht man dann ärmer aus als man ist.

Ja, genau, das sind dann die Oberschlauberger, die sooo schlau sind, dass sie sich auf solchen Pfaden letztendlich selbst in die Pfanne hauen, weil sie in einem Dritten ihren Meister gefunden haben, der sie ueber die Taeuschung der stehen gelassenen Grundschuld dennoch voll rasiert!

Im uebrigen, Du musst nicht glauben, dass alle so bloed sind und eine solche Taeuschung ggf. nicht durchschauen!

Es soll naemlich noch andere Leute geben, die diese Mechanismen kennen und durchblicken!

Ansonsten ist wie Tassie devil unten schreibt vorsorgen besser als sich
mit denen irgendwann auseinandersetzten zu müssen.

Beste Grüße

bambus

ich meine schon, das mit der u.g. Löschungsbewilligung jederzeit die Löschung möglich ist. Auch wenn die Grundschuld später vom Gläubiger an jemanden Dritten abgetreten wird.

Bei einer nachträglichen unberechtigten Abtretung der Grundschuld vom Gläubiger an jemanden Dritten, hat der Dritte das Problem, das bei Vollstreckungsmaßnahmen durch diesen Dritten, der Eigentümer mit der Löschungsbewilligung einen eindeutigen und wirksamen Grund hat der Vollstreckung zu widersprechen.

Allerdings: Wenn man dann im Urlaub ist hat man schon ein Problem, wenn die Widerspruchsfrist ohne Einrede Abläuft. Da wüste ich dann auch nicht mehr weiter.

Um weitere Abtretungen zu verhindern ist es wichtig mit der Löschungsbewilligung auch den Brief zu erhalten. Dann kann nix mehr passieren.

Ich würde mir überlegen ob es für mich sinnvoll ist die Grundschuld im Grundbuch stehen lassen, um weitere Dritte die eventuell aus anderen Titeln vollstrecken wollen glauben, das sie nichts mehr bekommen können, weil das Grundbuch voll belastet ist.
Damit sieht man dann ärmer aus als man ist.

Ansonsten ist wie Tassie devil unten schreibt vorsorgen besser als sich mit denen irgendwann auseinandersetzten zu müssen.

Beste Grüße

bambus

Ich habe von der Bank eine Löschungsbewilligung der Grundschuld. Das ist
ein Dokument mit Notar-Siegel und den Unterschriften von 2 Vorständen,

in

dem die Bank unbefristet die Löschung der Grundschuld bewilligt.

Eine Loeschungsbewilligung ist keine Loeschung, ingobert!

Solange die Grundschuld nicht definitiv aus dem Grundbuch geloescht wurde,
stehst Du mit Deiner Immobilie als Sicherungsgeber im vollen Umfang der
Grundschuld fuer Geschaefte der Bank gerade, von denen Du noch nicht
einmal traeumst! Du traegst das Risiko der Bank bei deren Geschaefte!

Bananenrepublik hin oder her, ich kann mir nicht vorstellen, dass die

Bank

irgendwas von mir wollen könnte, solange ich dieses Dokument habe...

Deine Bank will stark vermutlich nichts von Dir, es werden die GLAEUBIGER
Deiner Bank sein, die Dir Deine Immobilie abschweissen, wenn sich Deine
Bank bei ihren Geschaeften wie auch immer verspekuliert und vergallopiert
hat, dagegen machst Du nix!

Und falls Deine Grundschuld mit einem Grundschuld-Brief bzw. als
Briefgrundschuld unterwegs ist, dann wuerde ich Dir sofortiges Handeln in
Form von Loeschung der Grundschuld aus dem Grundbuch anraten, denn
Vorsorgen ist immer besser als Heilen!

Gruß!

Hallo Tassie,

Hi Lecoquinus,

ich habe die beiden letzten Postings von Dir zum Thema hier im Beitrag zusammengefasst.

genau da liegt aber der Hase im Pfeffer!
Ich zitiere direkt aus dem Wikipedia-Link:
"Da der Sicherungsvertrag bei einem Verkauf der Grundschuld nicht
automatisch auf den neuen Eigentümer übergeht, kann dieser die Grundschuld > in voller Höhe vollstrecken. Als Gegenmaßnahme des Schuldners wird
lediglich eine Schadensersatzklage gegen den ehemligen Gläubiger, der die
Forderung verkauft hat, ohne für eine rechtsgültige Übertragung des
Sicherungsvertrages zu sorgen, angesehen."

Welcher der bisherigen, gutgläubigen Darlehnsnehmer hat jemals einen derart > juristisch verwinkelten Sicherungsvertrag formuliert, der die automatische > Weitergabe des Sicherungsvertrages regelt?

ICH haette das garantiert so gemacht, haette ich jemals einen Sicherungsvertrag eingehen MUESSEN, habe ich aber niemals gemacht, weil fuer mich ueber Gewisse Zeitraeume inzwischen vor Jahrzehnten eine Hypothek den Zweck bestens erfuellt hat.

Damit Du im Bilde bist, bereits Anfang der 1970-er Jahre, kurz nach meinem Stapellauf der Volljaehrigkeit (damals noch mit Alter 21) habe ich auch das Konkurrenzprinzip bei Verhandlungen mit Banken knallhart in meinem Sinne zur Anwendung gebracht, wie ich auch bereits in diesem Alter im Hinblick auf einige zivilrechtliche Gerichtsstreitigkeiten vor allem an LGs und einem gewissen OLG die manchmal sehr umfangreichen Schriftsaetze eigenhaendig produziert habe, die danach der Herr Dr. Rechtsanwalt zumindest des oefteren ohne jegliche Aenderung ins Sekretariat zum Schreiben gab...

Mehr als mein Abi in der 2. Haelfte der 1960-er habe ich nicht benoetigt, um teilweise unter ziemlich schwierigen Bedingen und Umstaenden, darunter auch gegen mich und direkte Angehoerige gerichtete Illegalitaeten und Schwer-Kriminalitaet, dort hinzugelangen, wo ich heute residiere... [[smile]]

Und wenn der Gläubiger aus Geldnot sich vor einer rechtsgültigen
Übertragung des Sicherungsvertrages drückt, dann kannst du aber lange als
Bankrotteur gegen die wahrscheinlich bis dahin selbst pleite gegangene Bank
prozessieren.

Ja, klar, selbstverstaendlich, das war auch bereits vor 40 und mehr Jahren nicht anders, dass in welcher Angelegenheit auch immer zivilrechtlich
nachtraeglich applizierte Genugtuung zuweilen ein Ding der Unmoeglichkeit ist, weil nackte Maenner keine Taschen zu haben pflegen.

In den soeben genannten Zeitdimensionen gab es selbstverstaendlich gleichfalls die staatsmafiose Korruption, allerdings in ganz entscheidend geringeren Umfaengen auf allen Ebenen.

Die Vorstände, die das zu verantworten haben sitzen dann mit irgendwelchen > brasilianischen "Models" am Strand...

Solcherart Erscheinungen allerdings sind im Hinblick auf die Volumina und Verantwortungsebenen eine Mode der Neuzeit, zu frueheren Zeiten waren solche Optionen in der Regel nur ganz oben vorbehalten.

hier noch eine schöne Abhandlung zu dieser ganze Geschichte:

http://www.rws-verlag.de/ZfIR_Clemente.htm

Auf Seite 4 und 5 findest du folgende Aussagen:

"Die durch den Sicherungsvertrag begründete fiduziarische Zweckbindung
geht bei der Abtretung der Grundschuld unter und wird
nicht aufrechterhalten. Das Treuhandverhältnis, das die Rechtsstellung
des Veräußerers als Sicherungsnehmer der Grundschuld
im Verhältnis zum Sicherungsgeber beschränkt, geht nicht auf
den Erwerber über. Der Erwerber übernimmt nicht stillschweigend
mit dem Erwerb von Grundschuld und Forderung die den
Veräußerer treffenden Pflichten aus dem Sicherungsvertrag.27)
Erwerber der Grundschuld muss daher weder die Interessen des
Sicherungsgebers beachten noch wahrnehmen. Die Grundschuld
unterliegt keiner Zweckbindung mehr.
Die Bestellung einer Grundschuld sicherungshalber ist daher
Vertrauenssache.
Sie birgt zahlreiche Risiken. Ein Abtretungsausschluss
wird empfohlen."

Wer von den ahnungslosen, deutschen Schuldnern hat jemals einen
Abtretungsausschluß in den Schuldvertrag eingebracht?

Ja, ich weiss, wie geradezu harmlos bis zur infantilen Einfaeltigkeit auch schon zu frueheren Zeiten nicht gerade wenige meiner kulturellen Landsleute zu denken und zu handeln pflegten, einmal sehr konservativ ausgedrueckt, und seit Ende der 1980-er Jahre wurden darueber hinaus saemtliche verfuegbaren Turbolader und Nachbrenner hoechst zweckdienlich eingeschaltet, um die Masse der Konsumentenflachhirne und Fernsehdeppen, darunter in staendig steigenden Umfaengen studiert und mit akademischen Weihen ausgeruestet, volumenmaessig zu potenzieren.

Fairer Weise muss ich aber an dieser Stelle konzedieren, dass sicherlich nicht sehr viele meiner kulturellen Landsleute bereits in jungen Jahren ihrer Selbsstaendigkeit das zweifelhafte Vergnuegen hatten, zur Zielscheibe eines dann gluecklicherweise verhinderten Mordkomplotts (sic!) zu werden, aber auch diese Erfahrungsschule vermittelte mir wertvolle Ansichten und Einsichten.

Wohl die allerwenigsten. Insofern würde ich auf den sogenannten
Sicherungsvertrag nicht viel geben.

JEDER Vertrag vermag gebrochen zu werden, das war noch niiieee anders,
und solange aus einem Vertragsbruch ausschliesslich nur zivilrechtliche Konsequenzen folgen, sind die Huerden schon immer um eine respektable Groessenordnung niederer montiert als die Huerden der strafrechtlichen Konsequenzen.

Jedoch, auch letztere wurden geradezu offenkundig in den vergangenen 1-2 Jahrzehnten in erheblichen Massen herabgesetzt, vor allem auch im Hinblick auf die hohen und hoechsten Ebenen der BRDDR/DDR 2.0 ihrer gesamten Gesellschaft.

Allein der Umstand, dass dieser Ex-BuKa Kohl immer noch voellig ungeschoren frei herumstoepselt, beweisst die hohe Qualitaet in der Korruptionsdisziplin der BananenRepublik Deutschland.

Daher auch meine Andeutung mit den Pampers im Falle eines Verkaufes.

Ja, klar.

Der Satz aus dem oben verlinkten Artikel muß man sich nochmal reinziehen:
"Die Bestellung einer Grundschuld sicherungshalber ist daher
Vertrauenssache."

Ja klar, logisch, das war schon vor bald 40 Jahren und noch frueher so...

Rauch' nicht so viel!

Oder hast Du bei diesem Thema ein neues und stark vermutlich sehr eintraegliches Geschaeftsfeld entdeckt?

Lass' es sein, Du bist noch ziemlich jung und wirst dafuer zu Deinen Lebzeiten eines Tages zur Kasse gebeten werden und dafuer bezahlen muessen, glaub's mir!

Ich bin schon einiger solcher Zahlweisen ansichtig geworden, darunter mein eigener Erzeuger, auch dieser hat letztendlich fuer seine gesamten Handlungen wie Unterlassungen unter dem Drogeneinfluss der Sozen-Ideologie schwer bezahlen muessen, seinen geradezu grausig-grausamen Tod im Alter von 67 Jahren wollte ICH nicht erleiden muessen!

hier noch eine schöne Abhandlung zu dieser ganze Geschichte:

http://www.rws-verlag.de/ZfIR_Clemente.htm

Auf Seite 4 und 5 findest du folgende Aussagen:

"Die durch den Sicherungsvertrag begründete fiduziarische Zweckbindung
geht bei der Abtretung der Grundschuld unter und wird
nicht aufrechterhalten. Das Treuhandverhältnis, das die Rechtsstellung
des Veräußerers als Sicherungsnehmer der Grundschuld
im Verhältnis zum Sicherungsgeber beschränkt, geht nicht auf
den Erwerber über. Der Erwerber übernimmt nicht stillschweigend
mit dem Erwerb von Grundschuld und Forderung die den
Veräußerer treffenden Pflichten aus dem Sicherungsvertrag.27)
Erwerber der Grundschuld muss daher weder die Interessen des
Sicherungsgebers beachten noch wahrnehmen. Die Grundschuld
unterliegt keiner Zweckbindung mehr.
Die Bestellung einer Grundschuld sicherungshalber ist daher Vertrauenssache.
Sie birgt zahlreiche Risiken. Ein Abtretungsausschluss
wird empfohlen."

Wer von den ahnungslosen, deutschen Schuldnern hat jemals einen Abtretungsausschluß in den Schuldvertrag eingebracht?

Wohl die allerwenigsten. Insofern würde ich auf den sogenannten Sicherungsvertrag nicht viel geben.

Daher auch meine Andeutung mit den Pampers im Falle eines Verkaufes.

Der Satz aus dem oben verlinkten Artikel muß man sich nochmal reinziehen:
"Die Bestellung einer Grundschuld sicherungshalber ist daher Vertrauenssache."

JEDOCH, ein rechtsgueltiger wie rechtswirksamer Sicherungsvertrag, ueber
und von dessen Existenz aber nur der Schuldner und der ultimativ richtige
Glaeubiger und damit "Eigentuemer" der Grundschuld wissen koennen,
schliesst eine solche Schattenglaeubigerkette fuer beide Vertragspartner
definitiv aus.

Hallo Tassie,

genau da liegt aber der Hase im Pfeffer!
Ich zitiere direkt aus dem Wikipedia-Link:
"Da der Sicherungsvertrag bei einem Verkauf der Grundschuld nicht automatisch auf den neuen Eigentümer übergeht, kann dieser die Grundschuld in voller Höhe vollstrecken. Als Gegenmaßnahme des Schuldners wird lediglich eine Schadensersatzklage gegen den ehemligen Gläubiger, der die Forderung verkauft hat, ohne für eine rechtsgültige Übertragung des Sicherungsvertrages zu sorgen, angesehen."

Welcher der bisherigen, gutgläubigen Darlehnsnehmer hat jemals einen derart juristisch verwinkelten Sicherungsvertrag formuliert, der die automatische Weitergabe des Sicherungsvertrages regelt?

Und wenn der Gläubiger aus Geldnot sich vor einer rechtsgültigen Übertragung des Sicherungsvertrages drückt, dann kannst du aber lange als Bankrotteur gegen die wahrscheinlich bis dahin selbst pleite gegangene Bank prozessieren.
Die Vorstände, die das zu verantworten haben sitzen dann mit irgendwelchen brasilianischen "Models" am Strand...

Hallo Tassie,

Hi Lecoquinus,

wenns soweiter geht, mache ich demnächst eine Kanzlei auf .

Ok, der kostenpflichtige Lizenzspass dazu gibt's bei mir.

Bevor ich auf Deine Frage eingehe moechte ich zunaechst noch den Hinweis loswerden, dass eine Grundschuld per se fuer JEDEN Schuldner eine risikoreiche Angelegenheit deshalb ist, weil ein Schuldner jederzeit Herr der Lage im Hinblick auf die volle Verfuegungsgewalt ueber seine eigenen Schulden in seinen eigenen Haenden halten muss, was eben bei einer Grundschuld keinesfalls immer gewaehrleistet ist.

Grundsaetzlich, JEDER Schuldner, damit meine ich jetzt nicht nur Schuldner mit Grundschulden, muss sich aus seinem eigenen Interesse heraus fuer folgende Fragen und deren richtige Antworten interessen:

1. WER ist mein aktueller Glaeubiger? (Eindeutige Identifikation)
2. WO sitzt mein aktueller Glaeubiger? (Feste Anschrift)
3. WIE ist er mein aktueller Glaeubiger? (Vertragskonstrukt)
4. WARUM ist er mein aktueller Glaeubiger? (Schuldgrund)
5. WAS fordert mein aktueller Glaeubiger? (Schuldabloese, Schuldbetrag)
6. WANN fordert mein aktueller Glaeubiger? (Schuldtermin)

In Abhaengigkeit des jeweiligen Schuldverhaeltnisses ist die jederzeit richtige Beantwortung einiger der obigen Fragen von eminenter Bedeutung, andere Antworten hingegen sind weniger wichtig und vernachlaessigbar oder sind sogar voellig unwichtig.

Bei einem Wechsel z.B. interessieren den Schuldner die Antworten auf obige Fragen 1 + 2 nicht, hingegen interessieren ihn die Antworten der Fragen
3 - 6 sehr, will er sich keine Probleme einhandeln.

Bei einem Darlehensvertrag zwecks Finanzierung einer Immobilie mit einer Hypothek als vertragsinhaerentem Pfand interessieren den Schuldner die Antworten aller Fragen 1 - 6.

Bei einer Grundschuld interessieren den Schuldner die Antworten aller Fragen 1 - 6, nur der sog. Sicherungsvertrag als mit der Grundschuld verbundener Zusatzvertrag vermag den Schuldner vor Unsicherheiten und Imponderabilien zu bewahren, sodass er jederzeit alle Fragen richtig zu beantworten weiss.

Aber VORSICHT!, im Hinblick auf die volle Rechtswirksamkeit der Grundschuld ist der Sicherungsvertrag weder zwingend gesetzliche Vorschrift noch aus welchen Gruenden auch immer erforderlich, was JEDEN Schuldner dem latenten Risiko aussetzt, aufgrund unzureichender Sicherung (wegen fehlendem Sicherungsvertrag, unzureichend und unvollstaendig formulierten Sicherungsvertrag, rechtsungueltigem und rechtsunwirksamen Sicherungsvertrag, Aenderung der Gesetzgebung mit der Folge der rechtlichen Einwirkung auf den Sicherungsvertrag etc.) ploetzlich vor Unsicherheiten und Unwaegbarkeiten zu stehen!

Ein Schuldner mit Grundschuld, der nicht weiss, WER sein aktueller Glaeubiger ist und WO dieser seinen Sitz hat steht insbesondere dann vor einem gaaanz dicken Problem, wenn darueber hinaus noch der Schuldtermin unbekannt ist oder die Grundschuld infolge eines Dauerschuldverhaeltnisses einen voellig offenen Schuldtermin hat. Bei diesem Konstrukt muss sich der Schuldner darueber im klaren sein, dass UNBEKANNT JEDERZEIT in die Grundschuld vollstrecken kann, ohne dass der Schuldner jemals zuvor irgendwelche wirksamen Abwehrmassnahmen ergreifen kann.

[quote]Du schreibst, daß bei einer Buchgrundschuld nicht zu jedem Zeitpunkt
nachvollzogen werden kann, wer der tatsächliche Gläubiger ist, da
eventuell ein gleichzeitig nicht vollständig vollzogenes Verkaufsprozedere
stattfinden könnte.[/quote]

Ja.

Die alleinige Einsicht ins Grundbuch zu jedem beliebigen Zeitpunkt vermag weder bei einer Briefgrundschuld noch bei einer Buchgrundschuld jemals die definitiv richtige Antwort auf den zu diesem Zeitpunkt ultimativ richtigen "Eigentuemer"/Inhaber der Grundschuld zu liefern, weil stets "im Hintergrund" Glaeubigerwechsel per Kauf-/Verkaufsvertraege oder Abtretungen sowohl der Briefgrundschuld wie auch der Buchgrundschuld auch ueber lange Zeitraeume hinweg stattfinden koennen, ohne dass diese "Schattenglaeubigerwechsel" im Grundbuch jemals ihre aendernden Niederschlaege finden.

Um den zu einem beliebigen Zeitpunkt ultimativ richtigen Eigentuemer feststellen zu koennen, muss beginnend mit dem Eintrag des Inhabers der Grundschuld im Grundbuch ggf. eine lange Schattenglaeubigerkette ehemaliger "Eigentuemer" der Grundschuld abgeklappert werden, bis der ultimativ richtige "Eigentuemer" ermittelt ist.

JEDOCH, ein rechtsgueltiger wie rechtswirksamer Sicherungsvertrag, ueber und von dessen Existenz aber nur der Schuldner und der ultimativ richtige Glaeubiger und damit "Eigentuemer" der Grundschuld wissen koennen, schliesst eine solche Schattenglaeubigerkette fuer beide Vertragspartner definitiv aus.

[quote]Erst wenn diese Prozedur vollzogen wurde, wird im Grundbuch ersichtlich,
wer der aktuelle Gläubiger ist.[/quote]

Siehe oben.

Die Aenderung des Eintrags im Grundbuch nimmt der ultimativ richtige "Eigentuemer" der Grundschuld erst dann vor, wenn er darin einen wirtschaftlichen Sinn erblickt. Ein solcher Sinn mag dann gegeben sein, wenn infolge des Eintrags ins Grundbuch der ultimativ richtige "Eigentuemer" als Glaeubiger damit nun auch als tatsaechlicher Inhaber/Besitzer der Grundschuld offiziell auftritt und damit ggf. auch eine lange Schattenglaeubigerkette loescht. Auch ist ein solcher Sinn stets dann gegeben, wenn der ultimativ richtige Glaeubiger in die Grundschuld zu vollstrecken beabsichtigt.

[quote]Jetzt der vertrakte Fall eines Schuldners der seine Schuld löschen
möchte.

Er geht zur Bank und möchte seine Schuld über ein längst getilgtes
Darlehen löschen. Diese teilt ihm mit, daß gerade ein Gläubigerwechsel
durch Verkauf der Grundschuld stattfindet, aber noch nicht abgeschlossen
ist.[/quote]

In diesem Fall laege kein rechtsgueltiger wie rechtswirksamer Sicherungsvertrag vor.

[quote]Hat er noch die Möglichkeit einzugreifen oder muß er schon zu diesem
Augenblick die Pampers anziehen?[/quote]

Er haette schon zuvor seine Pampers anziehen muessen, weil er eine Grundschuld ohne rechtsgueltigen wie rechtswirksamen Sicherungsvertrag eingegangen ist.

Wenn der Schuldner jetzt jedoch sehr schnell handelt, dann vermag er wohl mit einem leicht blauen Auge davon kommen: sofort einen Fachrechtsanwalt aufsuchen, dieser wird fallweise das richtige weitere Vorgehen entscheiden und einleiten, es gibt dabei diverse Optionen, um zumindest eine Vollstreckung in die Grundschuld erfolgreich zu verhindern und letztlich deren Loeschung durchzusetzen.

[quote]Danke für deine umfangreiche Mühe![/quote]

Bitteschoen.

[quote]Es hat vieel Licht ins Dunkel gebracht.[/quote]

Das denke ich auch, und deshalb habe ich diesen Thread angestossen!

[quote]Gruß![/quote]

wenns soweiter geht, mache ich demnächst eine Kanzlei auf .

Du schreibst, daß bei einer Buchgrundschuld nicht zu jedem Zeitpunkt nachvollzogen werden kann, wer der tatsächliche Gläubiger ist, da eventuell ein gleichzeitig nicht vollständig vollzogenes Verkaufsprozedere stattfinden könnte.

Erst wenn diese Prozedur vollzogen wurde, wird im Grundbuch ersichtlich, wer der aktuelle Gläubiger ist.

Jetzt der vertrakte Fall eines Schuldners der seine Schuld löschen möchte.

Er geht zur Bank und möchte seine Schuld über ein längst getilgtes Darlehen löschen. Diese teilt ihm mit, daß gerade ein Gläubigerwechsel durch Verkauf der Grundschuld stattfindet, aber noch nicht abgeschlossen ist.

Hat er noch die Möglichkeit einzugreifen oder muß er schon zu diesem Augenblick die Pampers anziehen?

Danke für deine umfangreiche Mühe!
Es hat vieel Licht ins Dunkel gebracht.

Gruß!

Hallo TD,

Hi Lecoquinus,

jetzt wird es immer spezieller

[[smile]]

Aus dem Wikipedia-Artikel kann man ersehen, daß es zwei Formen der
Grundschuld gibt:

Die Briefgrundschuld und die Buchgrundschuld.

Man sollte bei jeder Art der Grundschuld folgendes beachten:

Merksatz: „Eine Grundschuld hat keinen Schuldgrund!

Die Grundschuld wird als dingliches Recht in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Im Gegensatz zu Hypotheken sind Grundschulden nicht akzessorisch, sondern abstrakt. Sie sind also nicht von Bestand und Umfang der gesicherten Forderung(en) (beispielsweise Darlehen) abhängig und können für sich allein übertragen oder genutzt werden!

Bei der Buchgrundschuld wird im Rahmen des elektronischen Zeitalters auf
farbiges Papier verzichtet und es erfolgt nur ein Eintrag ins Grundbuch
über Schuldner und Gläubiger.

Bei der Briefgrundschuld muß der Besitzer des Grundschuldbriefes nicht mit
dem eingetragenen Gläubiger übereinstimmen, da der Brief frei übertragbar
ist.

Also überwiegt der Brief im Falle der Verwertung den Eintrag des
Schuldverhältnisses im Grundbuch.

Ja, im Grundbuch ist vermerkt, ob ein solcher Grundschuldbrief existiert oder nicht (Auschluss Grundschuldbrief), existiert ein solcher Grundschuldbrief, dann hat der jeweilige Inhaber/Besitzer des Briefes als tatsaechlicher Glaeubiger der Grundschuld Prioritaet vor dem Eintrag des Glaeubigers im Grundbuch.

Gibt es dabei wirklich zwei Qualitäten der Grundschuld?

Kann eine Buchgrundschuld daher nicht an einen Dritten übertragen werden,
da Gläubiger und Schuldner nur im Grundbuch verbrieft werden?

Doch, sicherlich ist das moeglich, allerdings ist die Transfer-Prozedur der Buchgrundschuld umstaendlicher und zeitraubender als die Transfer-Prozedur bei der Briefgrundschuld.

Die Buchgrundschuld zeigt eigentlich nur, wer ursprünglich
Gläubiger und Schuldner sind.

Nein, so kann man das nicht sagen, denn auch bei der Buchgrundschuld ist ein Glaeubigerwechsel moeglich, sodass man bestenfalls die Aussage treffen kann, dass bei der Buchgrundschuld der Eintrag im Grundbuch lediglich den neuesten und damit letzten prozedural vollstaendig durchgezogenen Glaeubigerwechsel ausweist.

KEINE im Grundbuch eingetragene Grundschuld weist zu JEDEM beliebigen Zeitpunkt mit voller Sicherheit den aktuell tatsaechlichen Glaeubiger aus!

Wenn ich es richtig verstehe, kann ein Gläubiger seine
Grundschuldforderung (ob Brief- oder Buchgrundschuld) an einen dritten
Übertragen. Dazu sollte ein rechtsgültiger Kaufvertrag zwischen beiden
Gläubigerparteien reichen.

Ja, allerdings reicht der rechtswirksame Kaufvertrag allein zum Vollzug der Uebertragung der Grundschuld nicht aus, dazu sind weitere Vollzugsmassnahmen erforderlich.

Bei der Briefgrundschuld reicht die Übergabe des Grundschuldbriefes.

Wenn bei der Briefgrundschuld zusaetzlich eine Abtretungserklaerung oder irgendein Schriftstueck dabei ist(z.B. Kaufvertrag der Grundschuld), das die Uebergabe des Grundschuldbriefs infolge Glaeubigerwechsel zwischen beiden Glaeubigerparteien bestaetigt und somit als rechtens ausweist, dann reicht das voellig aus, damit ist bei der BRIEFGrundschuld die Uebertragung der Grundschuld infolge Glaeubigerwechsel vollstaendig vollzogen.

Klar!
Wie sieht es bei der Buchgrundschuld aus?
Die Existenz dieses Kaufvertrages bedingt doch nicht automatisch eine
Änderung der Eintragung im Grundbuch??

Ja, richtig, was bedeutet, dass die Uebertragung der Grundschuld nicht rechtswirksam vollstaendig vollzogen ist.

Der Kaufvertrag sollte als Ergänzung dieses Eintrages völlig ausreichen.

Nein, der Kaufvertrag kann nur zur Grundlage fuer einen Gang zum Notar dienen, nur ueber dessen notarielle Prozeduren ist es dann moeglich, zwecks Aenderung ueberhaupt rechtswirksam auf das Grundbuch einwirken zu koennen.

Die Verbriefung des neuen Schuldverhältnisses wäre demnach nur Formsache,
die aber nicht unbedingt nötig ist, da das alte verbriefte
Schuldverhältnis + Kaufvertrag ebenso wirksam sein dürften. (Super
Verschleierungstaktik)

Bei der Briefgrundschuld ist es keine Frage, dass die wahren Schuldverhaeltnisse zwischen dem Grundschuldner und ggf. sogar seinen Glaeubigern (plural!) wunderbar verschleiert sein koennen, was bei der Buchgrundschuld nicht ganz so einfach zu bewerkstelligen ist (Offenlassen des Grundschuld-Transfer zwischen den beiden Glaeubigerparteien).

Fragen über Fragen.

Es ist nicht so sehr die Uebertragung einer Grundschuld zwischen Glaeubigern, die der Grundschuldner per se zu fuerchten hat, sondern es ist der Umstand der sofortigen Vollstreckbarkeit in die Grundschuld (einfach einen Vollstreckungstitel beim Amtsgericht erwirken, was weder sachlich noch zeitlich ueberhaupt ein Problem ist)!

Wie bereits @ingobert in einem Beitrag hinwies, auch wenn die Grundschuld lediglich nur noch "formal" besteht, d.h. tatsaechlich ist der Grundschuldner nirgendwo (mehr) verschuldet, dennoch kann auch voellig zu Unrecht ex nihilo jederzeit sofort in die Grundschuld vollstreckt werden!

Lies Dir nochmal genau die Wikipediaseite zur Grundschuld durch und denke mal darueber nach, was die Unterwerfung des Grundschuldners unter die sofortige Vollstreckung auch mittels Zwangsvollstreckung fuer diesen unmittelbar zur Folge hat oder haben kann, und er wiederum gegenzueglich ausschliesslich auf zivilrechtlichen Gerichtswegen klagend ggf. ueber Jahre hinweg sich gegen erlittenes Unrecht zur Wehr setzten muss, falls er diese Tortur finanziell wie gesundheitlich ueberhaupt durchzustehen vermag!

jetzt wird es immer spezieller

Aus dem Wikipedia-Artikel kann man ersehen, daß es zwei Formen der Grundschuld gibt:

Die Briefgrundschuld und die Buchgrundschuld.

Bei der Buchgrundschuld wird im Rahmen des elektronischen Zeitalters auf farbiges Papier verzichtet und es erfolgt nur ein Eintrag ins Grundbuch über Schuldner und Gläubiger.

Bei der Briefgrundschuld muß der Besitzer des Grundschuldbriefes nicht mit dem eingetragenen Gläubiger übereinstimmen, da der Brief frei übertragbar ist.

Also überwiegt der Brief im Falle der Verwertung den Eintrag des Schuldverhältnisses im Grundbuch.

Gibt es dabei wirklich zwei Qualitäten der Grundschuld?

Kann eine Buchgrundschuld daher nicht an einen Dritten übertragen werden, da Gläubiger und Schuldner nur im Grundbuch verbrieft werden?

Die Buchgrundschuld zeigt eigentlich nur, wer ursprünglich Gläubiger und Schuldner sind.

Wenn ich es richtig verstehe, kann ein Gläubiger seine Grundschuldforderung (ob Brief- oder Buchgrundschuld) an einen dritten Übertragen. Dazu sollte ein rechtsgültiger Kaufvertrag zwischen beiden Gläubigerparteien reichen.

Bei der Briefgrundschuld reicht die Übergabe des Grundschuldbriefes. Klar!

Wie sieht es bei der Buchgrundschuld aus?
Die Existenz dieses Kaufvertrages bedingt doch nicht automatisch eine Änderung der Eintragung im Grundbuch??
Der Kaufvertrag sollte als Ergänzung dieses Eintrages völlig ausreichen.

Die Verbriefung des neuen Schuldverhältnisses wäre demnach nur Formsache, die aber nicht unbedingt nötig ist, da das alte verbriefte Schuldverhältnis + Kaufvertrag ebenso wirksam sein dürften. (Super Verschleierungstaktik)

Fragen über Fragen.

*** das Schuldverhältnis besteht zwischen der Bank(Gläubigerin) und

mir

als Grundstücks-Eigentümer(Schuldner). Wie soll denn da ein dritter

was

von mir wollen können?

Ganz einfach: sobald ein Glaeubigertausch stattfindet ist dieser Dritte

im

Spiel.

Solcherart Glaeubigertauschereien sind erst seit dem Jahre 2002? mit
diesem Finanzfoerderungsgesetz der Schroederregierung moeglich

geworden:

Glaeubiger A verkauft Forderung an Glaeubiger B, OHNE das der Schuldner
hierueber ueberhaupt zu informieren ist, geschweige denn um sein
Einverstaendnis gefragt wird!

*** Im "Normalfall" schon, aber das Schuldverhältnis ist ja in diesem
speziellen Fall die Eintragung ins Grundbuch daselbst! Das hieße ja, der
im Grundbuch eingetragene Gläubiger könnte ohne mein Wissen/Zustimmung
geändert werden...also ich halte das nach wie vor für ziemlich
undenkbar...

Das flexible bzw. mobile Vehikel dafuer ist die Briefgrundschuld des Grundschuldbriefs, bei dieser Variante steht keinesfalls immer der aktuelle Glaeubiger im Grundbuch, denn wer jeweils im Besitz des Grundschuldbriefs ist, der ist dabei der tatsaechlich aktuelle Glaeubiger der Grundschuld!

Bitte selbst nachlesen: Etwas weiter unten im Thread hat @JoBar einen Beitrag "Wikipedia" gepostet, im Posting hat er zwei Wikipedia-Links gesetzt, naemlich Grundschuld und Sicherungsabrede.

Beide Wikipedia-Seiten zu diesen Themen enthalten recht interessante Informationen!

Gruß!