Hi Tassie Devil,

Nochmals Hi Bambus,

Eine Grundschuld ohne Brief kann alleine weder von der Bank noch von
anderen verwertet werden, da offensichtlich keine "eigene" berechtige
Forderung gegenüber steht. Es wäre schlichtweg Betrug.

Nein, die Bestimmungen des StGB greifen bei einer einmal legal zustande
gekommenen Grundschuld so gut wie nie.

Nur auf eine Grundschuld bezogen stimmt das. Wenn aber eine
Sicherungsgrundschuld eingetragen ist (Ein Darlehen und ein
Sicherungsvertrag bestehen) ergibt sich aus dem Treuhandverhältnis die
Möglichkeit der Veruntreuung. das ist ein Straftatbestand. Veruntreuung
liegt schon dann vor wenn man Gelder in Gefahr bringt verlustig zu gehen.
Die Bank als Treuhänder muß schon aufpassen wegen Straftat. Aber
sicherlich nur wenn neben der Grundschuld eine Sicherungsabrede besteht.

Nur wenn eine der Grundschuld verbundene Sicherungsabrede (sic!) rechtswirksam und wasserdicht im Sinne des Grundschuldners formuliert ist, dann kann bei einer vertragsverletzenden Handlung oder Duldung seitens der Bank tatsaechlich ein Straftatbestand im Sinne des StGB vorliegen, solange die Grundschuld ueberhaupt existiert.

Ich vermag auch nicht nachzuvollziehen, warum der Glaeubiger einer
Buchgrundschuld (Grundschuld mit Ausschluss des Grundschuldbriefs) seine
Forderungen gegen den Grundschuldner nicht an einen anderen Glaeubiger
abtreten oder veraeussern duerfen sollte, wenn dieser Glaeubigerwechsel
nicht vertraglich ausgeschlossen wurde!

Auch hier nochmal. Eine Grundschuld allein ist abtretbar aber eine
Grundschuld mit Sicherungsabrede nicht. In dem Artikel von L. steht das
ausdrücklich, das die Grundschuld nur Abtretbar ist wenn das in der
Sicherungsabrede positiv vereinbart ist!!

Einmal unterstellt, dass die Sicherungsabrede voll rechtswirksam an die Grundschuld! (nicht an Darlehensvertraege!) gebunden ist, traefe diese Ansicht zu, dann wuerde jegliche nicht ausdruecklich vereinbarte Glaeubiger- Uebertragung der Grundschuld zwangsweise zumindest Schadenersatzklagen gegen den Erstglaeubiger gerichtet hervorrufen, wenn nicht sogar primaer mal das StGB zum Zuge kaeme!

Also ich weiss nicht so recht, diese Ansicht ist mir dann doch etwas fremd...

Keine Frage jedoch, dass Glaeubiger-Uebertragungen der Darlehensvertraege selbst grundsaetzlich nur bei positiver Vereinbarung in diesen Vertraegen statthaft sein sollte!

Die derzeitige Diskussion geht dahin, daß auch normal bediente Darlehen
verkauft wurden und die Grundschulden abgetreten wurden. Darauf folget
eine Kündigung, eine behauptete Verschlechterung etc. in Bezug auf die
Grundschuld, nicht auf das Darlehen und die folgende Kündigung und die
fehlende Ablösung des Kredites.

Das ergibt sich aus den Regeln des BGB zum Darlehensvertrag!! Die
außerordentliche Kündigung ist möglich, wenn die Besicherung nicht mehr
ausreicht um den Kredit zu Tilgen!!!
Das hat erstmal nichts mit der Grundschuld zu tun.

Einverstanden, es ist die Frage der konstant angemessenen Qualitaet des wie auch immer beschaffenen Pfandes aus dem Darlehensvertrag heraus.

Das wäre bei der Hypothek ein Nachteil, da kündigt man dann die Hypothek
und nicht nur das Darlehen. Dadurch enstehen neue Kosten mit Eintragung
einer neuen Hypothek, wenn man sich mit Bank auf Heilung des
Darlehensvertrages einigt. Selbst bei Umschuldung müßte man bei der
Hypothek eine Neue eintragen für die umschuldende Bank!!

Das ist richtig, jedoch sind die dabei anfallenden Kosten im Hinblick auf den Schuldnerschutz eines Hypothekenpfands, welches sich ja in seiner Qualitaet per se immer nur nach dem Betrag der aktuellen Restschuld des Darlehens richtet, allemal gerechtfertigt.

Darueber hinaus vertrete ich die Ansicht, dass der Darlehensnehmer mit den meisten Banken darueber verhandeln kann, die akuten Sicherungsmaengel des Darlehensvertrags entweder durch eine Sondertilgung der Darlehensrestschuld oder durch Gestellung zusaetzlicher Sicherheiten zu heilen, sodass kostenpflichtige Loeschung und Neueintrag der dann wohl ermaessigten Hypothek ins Grundbuch entfallen.

Der Grund der Kooperationswilligkeit der Banken ist darin zu suchen, dass auch ermaessigte Betragshoehen von Hypotheken wiederum ermaessigte REFI-Betragshoehen bei der ZB zur Folge haben.

Beste Grüße
Bambus

Hi Tassie Devil,

Hi Bambus,

Grundsätzlich hast Du Recht, die Grundschuld ist abstrakt und wird erst
durch die Sicherungsabrede zur Sicherung eines Darlehens.

Durch eine rechtswirksame! Sicherungsabrede, mit Verlaub!

Das theoretische Problem des Auseinanderfallens ensteht aber erst, wenn
verwertet wird, sprich wenn Darlehen und Grundschuld verkauft werden.

Nein, das "theoretische" Problem des Auseinanderfallens kann schon viel frueher entstehen, und zwar bereits von Anfang an, wenn ein schlechter Sicherungsvertrag/Sicherungsabrede deren Rechtswirksamkeit einschraenkt oder sogar voellig ausser Karft setzt.

BEMERKT wird das de facto praktische Problem des Auseinanderfallens spaetestens dann, und solches ist die Regel, wenn zur Verwertung der ggf. noch nie gebundenen Grundschuld geschritten wird.

Soweit ich den Artikel von lecoquinus verstanden habe, ist eine Abtretung
der Grundschuld nur möglich, wenn dies in der Sicherungsabrede vereinbart
wurde.

Das wäre das erste was ich eventuell prüfen würde.

Jeder Grundschuldner sollte seinen Sicherungsvertrag/Sicherungsabrede vom zustaendigen Fachmann, Notar und/oder Rechtspfleger und/oder Rechtsanwalt, auf Herz und Nieren schriftlich pruefen lassen, um ggf. seine Risiken richtig erkennen zu koennen.

Das ein Laie, also der übliche Bankkunde, das kaum versteht, ist wohl
inzwischen klar geworden. Die völlige Verunsicherung entsteht aber durch
den Eindruck, das es keinen Zusammenhang gibt zwischen Darlehen und
Grundschuld. Dies wird bisher in der Praxis tatsächlich anders
praktiziert, darauf wird auch in dem Artikel von L verwiesen.

Tatsaechlich wird der Zusammenhang zwischen Darlehen und Grundschuld nur durch einen rechtswirksamen Sicherungsvertrag/Sicherungsabrede hergestellt, der jedoch ausschliesslich auf freiwilliger Basis zwischen beiden Vertragsparteien zustande kommt, es gibt keinen gesetzlichen Zwang zum Abschluss eines solchen Sicherungsvertrags/Sicherungsabrede.

Es hat sich über Jahre eine Rechtsprechung entwickelt, die das ganze
Konstrukt ohne Verkauf rechtssicher macht.

Ja natuerlich gibt es solches, die Rechtssicherheit haengt jedoch stets von der Rechtswirksamkeit des Sicherungsvertrags/Sicherungsabrede
im Einzelfall ab!

Theoretisch stimmt es wohl, das sie unter ganz bestimmten Bedingungen
auseinanderfallen können. Aber die Regelungen in der Sicherungsabrede sind
ja nicht einfach mal so vom Himmel gefallen, den jede Bank inhaltlich
formulieren kann wie sie will. Der Notar muß beurkunden und deshalb
prüfen. Zudem ist es in der Regel ein Formularvertrag, wodurch der
Verbraucher zusätzlich gegen unübliche Inhalte und Überraschungen
geschützt ist

Das mag sein, jedoch kann selbst bei bestens im Sinne des Grundschuldners formulierten Vertragsformularen ein Umstand in ihm selbst liegen, den er unwissender Weise unbeachtet verschwiegen hat, der jedoch in Folge grosse Ueberraschungen aufbietet.

Gaebe es solche individuellen Umstaende nicht, dann waere das Thema Grundschuld zumindest in dieser epischen Breite auch hier im Forum nicht diskutiert worden.

Die kaufende Heuschrecke hat also noch keine Rechtsicherheit zur
Verwertung der vollen Grundschuld unabhängig vom Darlehen.

Das kommt jeweils auf den individuellen Einzelfall an. Hat die Heuschrecke den Sicherungsvertrag/Sicherungsabrede zwecks Absicherung des Grundschuldners im Hinblick auf seine Grundschuld nicht uebernommen, dann hat sie die volle Rechtssicherheit zur Verwertung der vollen Grundschuld, der Darlehensvertrag, falls ebenfalls uebernommen, spielt dabei nur eine Nebenrolle, insoweit in diesem ggf. Vertragsregeln Bezug auf ein (abstraktes) Pfand uberhaupt nehmen.

Bambus, bitte!, es kann keine Frage sein, dass Heuschrecken auch auf Wegen zu ihrer Rechtssicherheit als Glaeubiger zur vollen Verwertung von Grundschulden gekommen sind, welche im Anschluss Schadenersatzklagen der Grundschuldner gegen die jeweiligen Verkaeufer der Grundschulden zur Folge haben!

Jedoch, wiederum keine Frage, sind dabei die Kinder bereits in die Brunnen gefallen.

Ich bin kein Rechtsanwalt oder Notar, von daher würde ich akut Betroffene
empfehlen mit Darlehensvertrag, und allen dazugehörigen Verträgen zum
beurkundenden Notar zu gehen und eventuell gegen ein Pauschalhonorar eine
schriftliche Einschätzung verlangen. Ich meine das man das als
Nebenleistung kostenlos vom beurkundenden Notar verlangen kann.

Bei dieser Aussage stimme ich Dir verbehaltlos und vollumfaenglich zu.

Grundsätzlich wird aber schon klar, wie die Banken ihre Marktmacht
ausspielen und solch komplizierte Konstrukte wählen und durchsetzten. Das
freut dann den Notar!!!

Und die Banken, siehe auch meine Statements zur REFI der Banken bei der ZB in anderen Beitraegen!!!

Wenn man als betroffener erstmal abwartet, was eventuell Höchstrichterlich
oder von der Bundesnotarkammer dazu veröffentlicht wird, ist das sicherlich
auch nachvollziehbar.

Abwarten und Tee trinken ist jedoch nicht immer die richtige Kur fuer alle!

Fuer einige Betroffene kann es bereits viel zu spaet sein.

Vorsorglich reicht vielleicht aber auch ein Brief an die Bank mit der
Bitte um Klarstellung der Sicherungsabrede, das die Sicherungsabrede
grundsätzlich so auszulegen ist, das kein Auseinanderfallen von
Grundschuld und Darlehen möglich ist. (Preiswerter Anfang.)

Diese Variante sollte aber immer nur zusaetzlich zum obligatorischen Gang zum zustaendigen Rechtsfachmann, Notar und/oder Rechtspfleger und/oder Rechtsanwalt, ausgefuehrt werden.

Wenn keine Antwort kommt, würde ich es nocheinmal mit einer Fristsetzung
versuchen.

Erst dann würde ich zum Notar gehen.

Den Gang zum Notar/Rechtspfleger/Rechtsanwalt wuerde ich grundsaetzlich antreten, denn professionelle Vorsorge ist stets besser wie jaemmerliches Heulen.

Aber wie gesagt, ich habe das aus Büchern und das ist keine
Rechtsberatung!!!

Dito.

Beste Grüße
Bambus

Hallo Tassie,

Hi Dione,

Angenommen:
Bank A hinterlegt den Grundschuldbrief über 50000 Euro bei einer
anderen Bank B.
Bank A kommt in Schwierigkeiten.
Bank B möchte/muss den Pfand einlösen.

Der Hase im Pfeffer Deines Annahmemodells im Hinblick auf Banken liegt
im Begriff der "Hinterlegung".

Entweder wurde Bank B durch Abtretung oder Erwerb des Grundschuldbriefs
zum Nachfolgeglaeubiger der Bank A, dann hat die Bank A auch im
Problemfall mit dem Grundschuldverhaeltnis der Bank B und dem
Grundschuldner ueberhaupt nichts mehr zu tun, oder Bank A geraet
gegenueber Bank B in Schieflage und sieht sich deshalb dazu veranlasst,
als Glaeubigerin sich an der Grundschuld ihres Schuldners zu bedienen.

mit Hinterlegung meine ich "Verpfändung/Beleihung" (das steht übrigens
u.a. auch in meinem Darlehensvertrag/AGB)

Die Verpfaendung/Beleihung eines Pfandes ist nicht nur moeglich sondern gaengige Praxis bei der Refinanzierung der Banken mit der ZB, ein Glaeubigerwechsel bzw. Inhaberwechsel des Pfandes findet hierbei nicht statt.

Also die Bank A leiht sich Geld bei B gegen Pfand (denke, das wird auch
praktiziert, oder? Häufig???)

Sicherlich wird das praktiziert, ueber die Haeufigkeit vermag ich keine Aussage zu treffen.

Der Darlehensvertrag bleibt natürlich bei Bank A.

Es geht hierbei nicht um den Darlehensvertrag selbst, weil dieser Vertrag kein Pfand ist, sondern um die per sehr gutem (hoffentlich!) Sicherungsvertrag/Sicherungseinrede damit verknuepfte Grundschuld, die als abstraktes Pfand ihrerseits wieder verpfaendungs-/beleihungsfaehig ist.

Damit schließt die Werthaltigkeit der Grundschuld zwingend
irgendeinen Widerspruch gegen die ZV aus!

Nein.

Wenn ich Dich richtig verstehe, hat die Bank B durchaus das Problem, daß
die Vollstreckung des Pfandes, also in die Grundschuld nicht immer
gelingt?

Ja, und zwar grundsaetzlich insofern, als dass die Bank B bei unserem Beispiel ausschliesslich Glaeubigerin von ihrer Schuldnerin Bank A ist und trotz Pfandbeleihung eben NICHT die Glaeubigerin des Grundschuldners C, welcher nach wie vor Grundschuldner von "seiner" Bank A als seiner Glaeubigerin ist.

Konkret vermag die Bank B ueberhaupt nicht in die Grundschuld des Grundschuldners C der Bank A vollstrecken, das kann trotz Beleihung des Pfandes nur die Bank A selbst.

Die Bank B als Glaeubigerin ihrer Schuldnerin Bank A vermag bestenfalls Druck auf letztere auszuueben, in die Grundschulden des Grundschuldners der Bank A zu vollstrecken, um hierdurch an die noetigen Finanzmittel zu gelangen, um das beliehene Pfand bei Bank B wiederum ausloesen zu koennen.

Grundsaetzlich: die vertragliche Neu-Eroeffnung eines neuen Schuldverhaeltnisses mit Mitteln aus bereits bestehenden vertraglichen Schuldverhaeltnissen muss sich zwangsweise im Rahmen der Vertragsvereinbarungen der letzteren richten und aendert an diesen per se mal ueberhaupt nichts, d.h. die bereits bestehenden Vertraege und die Vertragspartner bleiben unveraendert konstant.

Dann, und nur dann, wenn der Vertragsrahmen der bereits bestehenden Vertragsvereinbarungen Aenderungen zulassen, vermoegen vertragliche Neu-Eroeffnungen ggf. sogar schwerwiegende Aenderungen in den bereits bestehenden Vertraegen bewirken, solches kann bis zur umgehenden Vertragsterminierung gehen.

Oder sitzen in der Rechtsabteilung der Bank B nur Deppen die eine
Mischkalkualtion aufmachen, nach dem Motto, vielleicht verbummelt ja
der Schuldner die zwei Wochen Frist?

Nein, so ist es in der Regel wohl nicht.

Allerdings weiss man auch in der Bank B, dass der Kapitalismus ein
Kettenbrief ist, bei dem die Letzten von den Hunden gebissen werden.

Interessanter Punkt! Kann Bank B gebissen werden? Oder beisst es doch den
"Häuslebauer"?

Ich schrieb von "die Letzten" (Plural!), tatsaechlich koennte bei erheblicher Schieflage der Bank A sowohl die Glaeubigerin Bank B wie auch der Grundschuldner C gebissen werden.

Einen schönen Sonntag!
dione

das lese ich völlig anders.
Dazu auf Seite 745 1. Spalte oben Deines reingestellten Artikels:

"Dem Sicherungsnehmer ist es daher ohne Vereinbarung untersagt,
die Grundschuld freihändig durch Abtretung zu verwerten.
Mit dem Treuhandverhältnis ist es unvereinbar, dass der Treunehmer
das Treuhandverhältnis dadurch außer Kraft setzt, dass er die
treuhänderisch überlassene Grundschuld auf einen Dritten übertr
ägt. Dies gilt selbst für den Fall, dass der Veräußerer mit dem
Erwerber vereinbart, dass dieser die ihn aus dem Treuhandverhältnis
treffenden Pflichten übernimmt. Wie sich aus § 664 Abs.1
Satz 1 BGB ergibt, ist die Übertragung der Erfüllung der Pflichten
aus dem Sicherungsvertrag dem Beauftragten im Zweifel versagt.
Nichts spricht demnach dafür, dass die Übertragung in den hier
in Rede stehenden Fällen gestattet ist, wenn nicht ausdrücklich etwas
anderes vereinbart ist. "

In dem Aufsatz geht es erst um die Abtretung von darlehen und dann um die Abtretung von Grundschulden und dann erst um Abtretung von Grundschulden im Zusammenhang mit einer Sicherungsabrede.

Und hier ist es eindeutig formuliert. Eine Verwertung der Grundschuld unabhängig von der Sicherungsabrede ist nicht möglich. Es muß ausdrücklich in der Sicherungsabrede eine freihändige Verwertung vereinbart sein!!!!

Beste grüße

Bambus

Hi Tassie Devil,

Eine Grundschuld ohne Brief kann alleine weder von der Bank noch

von

anderen verwertet werden, da offensichtlich keine "eigene"

berechtige

Forderung gegenüber steht. Es wäre schlichtweg Betrug.

Nein, die Bestimmungen des StGB greifen bei einer einmal legal

zustande

gekommenen Grundschuld so gut wie nie.

Nur auf eine Grundschuld bezogen stimmt das. Wenn aber eine
Sicherungsgrundschuld eingetragen ist (Ein Darlehen und ein
Sicherungsvertrag bestehen) ergibt sich aus dem Treuhandverhältnis die
Möglichkeit der Veruntreuung.

Hallo Bambus,

das hängt aber von der Formulierung der Sicherungsabrede ab. Enthält diese
einen Abtretungsausschluß, dann wohl ja. Aber welche der bisherigen
Sicherungsabreden besitzt diesen??

Hier nochmal ein Zitat aus folgender Quelle von Seite 740 bis Seite 741
des PdF-files (Keine Angst, dieser Aufsatz ist nur 10 Seiten lang):

"Die durch den Sicherungsvertrag begründete fiduziarische Zweckbindung
geht bei der Abtretung der Grundschuld unter und wird
nicht aufrechterhalten. Das Treuhandverhältnis, das die Rechtsstellung
des Veräußerers als Sicherungsnehmer der Grundschuld
im Verhältnis zum Sicherungsgeber beschränkt, geht nicht auf
den Erwerber über. Der Erwerber übernimmt nicht stillschweigend
mit dem Erwerb von Grundschuld und Forderung die den
Veräußerer treffenden Pflichten aus dem Sicherungsvertrag.27)
Erwerber der Grundschuld muss daher weder die Interessen des
Sicherungsgebers beachten noch wahrnehmen. Die Grundschuld
unterliegt keiner Zweckbindung mehr.
Die Bestellung einer Grundschuld sicherungshalber ist daher
Vertrauenssache.
Sie birgt zahlreiche Risiken. Ein Abtretungsausschluss
wird empfohlen."

Hi Tassie Devil,

Eine Grundschuld ohne Brief kann alleine weder von der Bank noch von
anderen verwertet werden, da offensichtlich keine "eigene" berechtige
Forderung gegenüber steht. Es wäre schlichtweg Betrug.

Nein, die Bestimmungen des StGB greifen bei einer einmal legal zustande
gekommenen Grundschuld so gut wie nie.

Nur auf eine Grundschuld bezogen stimmt das. Wenn aber eine
Sicherungsgrundschuld eingetragen ist (Ein Darlehen und ein
Sicherungsvertrag bestehen) ergibt sich aus dem Treuhandverhältnis die
Möglichkeit der Veruntreuung.

Hallo Bambus,

das hängt aber von der Formulierung der Sicherungsabrede ab. Enthält diese einen Abtretungsausschluß, dann wohl ja. Aber welche der bisherigen Sicherungsabreden besitzt diesen??

Hier nochmal ein Zitat aus folgender Quelle von Seite 740 bis Seite 741 des PdF-files (Keine Angst, dieser Aufsatz ist nur 10 Seiten lang):

"Die durch den Sicherungsvertrag begründete fiduziarische Zweckbindung
geht bei der Abtretung der Grundschuld unter und wird
nicht aufrechterhalten. Das Treuhandverhältnis, das die Rechtsstellung
des Veräußerers als Sicherungsnehmer der Grundschuld
im Verhältnis zum Sicherungsgeber beschränkt, geht nicht auf
den Erwerber über. Der Erwerber übernimmt nicht stillschweigend
mit dem Erwerb von Grundschuld und Forderung die den
Veräußerer treffenden Pflichten aus dem Sicherungsvertrag.27)
Erwerber der Grundschuld muss daher weder die Interessen des
Sicherungsgebers beachten noch wahrnehmen. Die Grundschuld
unterliegt keiner Zweckbindung mehr.
Die Bestellung einer Grundschuld sicherungshalber ist daher Vertrauenssache.
Sie birgt zahlreiche Risiken. Ein Abtretungsausschluss
wird empfohlen."

ich kann folgenden Senf noch dazugeben:

Hallo Bambus,

danke für Deine schnelle Antwort!
Bin eben noch verunsichert wegen der ominösen Grundschuldzinsen, wann
genau werden die fällig?

Ansonsten steht die Strategie fest:
- Geld von der Bank nehmen, damit hier niemand per Pfändung/ZV ran kann
(erledigt )
- Teilschuld anpassen (
http://www.dasgelbeforum.net/forum_entry.php?id=7439)
- Vertrag vom Notar prüfen lassen

Kostengünstiger ist es wohl, erst die Darlehensgebende Bank anzuschreiben und um Klarstellung zu bitten, bezüglich der Unsicherheit, das bei Verkauf Darlehen und Grundschuld eben nicht auseinanderfallen.

- Kündigungsmöglichkeiten für den Kredit finden, wenn es *mir* passt und
das Geld zusammen ist

Naja, dümmer wird man nicht dabei, wer weiß zu was es gut ist...

Neben dem Clemente Artikel ist dieser hier, von Prof. Schmelz, auch sehr
lesenswert, war hier auch schon mal verlinkt, denke ich:
http://www.nachdenkseiten.de/upload/pdf/070919_Gutachten_Verkauf_von_Krediten.pdf

Danke für den Link

Einen schönen Sonntag
dione

Auch einen schönen Sonntag, ich gehe jetzt laufen!!!
Beste Grüße
Bambus

Eine Grundschuld ohne Brief kann alleine weder von der Bank noch von
anderen verwertet werden, da offensichtlich keine "eigene" berechtige
Forderung gegenüber steht. Es wäre schlichtweg Betrug.

Nein, die Bestimmungen des StGB greifen bei einer einmal legal zustande
gekommenen Grundschuld so gut wie nie.

Nur auf eine Grundschuld bezogen stimmt das. Wenn aber eine Sicherungsgrundschuld eingetragen ist (Ein Darlehen und ein Sicherungsvertrag bestehen) ergibt sich aus dem Treuhandverhältnis die Möglichkeit der Veruntreuung. das ist ein Straftatbestand. Veruntreuung liegt schon dann vor wenn man Gelder in Gefahr bringt verlustig zu gehen. Die Bank als Treuhänder muß schon aufpassen wegen Straftat. Aber sicherlich nur wenn neben der Grundschuld eine Sicherungsabrede besteht.

Ich vermag auch nicht nachzuvollziehen, warum der Glaeubiger einer
Buchgrundschuld (Grundschuld mit Ausschluss des Grundschuldbriefs) seine
Forderungen gegen den Grundschuldner nicht an einen anderen Glaeubiger
abtreten oder veraeussern duerfen sollte, wenn dieser Glaeubigerwechsel
nicht vertraglich ausgeschlossen wurde!

Auch hier nochmal. Eine Grundschuld allein ist abtretbar aber eine Grundschuld mit Sicherungsabrede nicht. In dem Artikel von L. steht das ausdrücklich, das die Grundschuld nur Abtretbar ist wenn das in der Sicherungsabrede positiv vereinbart ist!!

Die derzeitige Diskussion geht dahin, daß auch normal bediente Darlehen
verkauft wurden und die Grundschulden abgetreten wurden. Darauf folget
eine Kündigung, eine behauptete Verschlechterung etc. in Bezug auf die
Grundschuld, nicht auf das Darlehen und die folgende Kündigung und die
fehlende Ablösung des Kredites.

Das ergibt sich aus den Regeln des BGB zum Darlehensvertrag!! Die außerordentliche Kündigung ist möglich, wenn die Besicherung nicht mehr ausreicht um den Kredit zu Tilgen!!!
Das hat erstmal nichts mit der Grundschuld zu tun.

Das wäre bei der Hypothek ein Nachteil, da kündigt man dann die Hypothek und nicht nur das Darlehen. Dadurch enstehen neue Kosten mit Eintragung einer neuen Hypothek, wenn man sich mit Bank auf Heilung des Darlehensvertrages einigt. Selbst bei Umschuldung müßte man bei der Hypothek eine Neue eintragen für die umschuldende Bank!!

Beste Grüße
Bambus

Grundsätzlich hast Du Recht, die Grundschuld ist abstrakt und wird erst durch die Sicherungsabrede zur Sicherung eines Darlehens.

Das theoretische Problem des Auseinanderfallens ensteht aber erst, wenn verwertet wird, sprich wenn Darlehen und Grundschuld verkauft werden.

Soweit ich den Artikel von lecoquinus verstanden habe, ist eine Abtretung der Grundschuld nur möglich, wenn dies in der Sicherungsabrede vereinbart wurde.

Das wäre das erste was ich eventuell prüfen würde.

Das ein Laie, also der übliche Bankkunde, das kaum versteht, ist wohl inzwischen klar geworden. Die völlige Verunsicherung entsteht aber durch den Eindruck, das es keinen Zusammenhang gibt zwischen Darlehen und Grundschuld. Dies wird bisher in der Praxis tatsächlich anders praktiziert, darauf wird auch in dem Artikel von L verwiesen.

Es hat sich über Jahre eine Rechtsprechung entwickelt, die das ganze Konstrukt ohne Verkauf rechtssicher macht.

Theoretisch stimmt es wohl, das sie unter ganz bestimmten Bedingungen auseinanderfallen können. Aber die Regelungen in der Sicherungsabrede sind ja nicht einfach mal so vom Himmel gefallen, den jede Bank inhaltlich formulieren kann wie sie will. Der Notar muß beurkunden und deshalb prüfen. Zudem ist es in der Regel ein Formularvertrag, wodurch der Verbraucher zusätzlich gegen unübliche Inhalte und Überraschungen geschützt ist

Die kaufende Heuschrecke hat also noch keine Rechtsicherheit zur Verwertung der vollen Grundschuld unabhängig vom Darlehen.

Ich bin kein Rechtsanwalt oder Notar, von daher würde ich akut Betroffene empfehlen mit Darlehensvertrag, und allen dazugehörigen Verträgen zum beurkundenden Notar zu gehen und eventuell gegen ein Pauschalhonorar eine schriftliche Einschätzung verlangen. Ich meine das man das als Nebenleistung kostenlos vom beurkundenden Notar verlangen kann.

Grundsätzlich wird aber schon klar, wie die Banken ihre Marktmacht ausspielen und solch komplizierte Konstrukte wählen und durchsetzten. Das freut dann den Notar!!!

Wenn man als betroffener erstmal abwartet, was eventuell Höchstrichterlich oder von der Bundesnotarkammer dazu veröffentlicht wird, ist das sicherlich auch nachvollziehbar.

Vorsorglich reicht vielleicht aber auch ein Brief an die Bank mit der Bitte um Klarstellung der Sicherungsabrede, das die Sicherungsabrede grundsätzlich so auszulegen ist, das kein Auseinanderfallen von Grundschuld und Darlehen möglich ist. (Preiswerter Anfang.)

Wenn keine Antwort kommt, würde ich es nocheinmal mit einer Fristsetzung versuchen.

Erst dann würde ich zum Notar gehen.
Aber wie gesagt, ich habe das aus Büchern und das ist keine Rechtsberatung!!!

Beste Grüße
Bambus

Angenommen:
Bank A hinterlegt den Grundschuldbrief über 50000 Euro bei einer

anderen

Bank B.
Bank A kommt in Schwierigkeiten.
Bank B möchte/muss den Pfand einlösen.

Der Hase im Pfeffer Deines Annahmemodells im Hinblick auf Banken liegt im
Begriff der "Hinterlegung".

Entweder wurde Bank B durch Abtretung oder Erwerb des Grundschuldbriefs
zum Nachfolgeglaeubiger der Bank A, dann hat die Bank A auch im
Problemfall mit dem Grundschuldverhaeltnis der Bank B und dem
Grundschuldner ueberhaupt nichts mehr zu tun, oder Bank A geraet
gegenueber Bank B in Schieflage und sieht sich deshalb dazu veranlasst,
als Glaeubigerin sich an der Grundschuld ihres Schuldners zu bedienen.

mit Hinterlegung meine ich "Verpfändung/Beleihung" (das steht übrigens u.a. auch in meinem Darlehensvertrag/AGB)
Also die Bank A leiht sich Geld bei B gegen Pfand (denke, das wird auch praktiziert, oder? Häufig???)
Der Darlehensvertrag bleibt natürlich bei Bank A.

Damit schließt die Werthaltigkeit der Grundschuld zwingend

irgendeinen

Widerspruch gegen die ZV aus![/b]

Nein.

Wenn ich Dich richtig verstehe, hat die Bank B durchaus das Problem, daß die Vollstreckung des Pfandes, also in die Grundschuld nicht immer gelingt?

Oder sitzen in der Rechtsabteilung der Bank B nur Deppen die eine
Mischkalkualtion aufmachen, nach dem Motto, vielleicht verbummelt ja

der

Schuldner die zwei Wochen Frist?

Nein, so ist es in der Regel wohl nicht.

Allerdings weiss man auch in der Bank B, dass der Kapitalismus ein
Kettenbrief ist, bei dem die Letzten von den Hunden gebissen werden.

Interessanter Punkt! Kann Bank B gebissen werden? Oder beisst es doch den "Häuslebauer"?

Einen schönen Sonntag!
dione

danke für Deine schnelle Antwort!
Bin eben noch verunsichert wegen der ominösen Grundschuldzinsen, wann genau werden die fällig?

Ansonsten steht die Strategie fest:
- Geld von der Bank nehmen, damit hier niemand per Pfändung/ZV ran kann (erledigt )
- Teilschuld anpassen ( http://www.dasgelbeforum.net/forum_entry.php?id=7439)
- Vertrag vom Notar prüfen lassen
- Kündigungsmöglichkeiten für den Kredit finden, wenn es *mir* passt und das Geld zusammen ist

Naja, dümmer wird man nicht dabei, wer weiß zu was es gut ist...

Neben dem Clemente Artikel ist dieser hier, von Prof. Schmelz, auch sehr lesenswert, war hier auch schon mal verlinkt, denke ich:
http://www.nachdenkseiten.de/upload/pdf/070919_Gutachten_Verkauf_von_Krediten.pdf

Einen schönen Sonntag
dione

Hallo Bambus,

die von Dir sehr schön zusammengestellten Aspekte sind für mich nicht nur
von theoretischem Interesse, werde nächste Woche meinen Notar aufsuchen.
Danke für das Rüstzeug!

Doch was meinst Du hiermit:

Da kann dann bei Gefahr eventuell mit Verwandten noch etwas gedreht
werden.

Na wenn Kohle da ist, kann man doch bezahlen und Grundschuld löschen.

Grundschuld bezahlen und löschen?
Beispiel: 50000 Euro Grundschuld mit 15 % Zinsen
Heißt das 50000 + 3x 15% bezahlen?

Grundsätzlich würde ich davon ausgehen, das Grundschuld und Darlehen durch Sicherungsabrede gekoppelt sind. Wenn also das Darlehen fällig ist durch Fristablauf oder Kündigung dann ist die Forderung aus dem Darlehen fällig und man läßt sich mit Tilgung des Restdarlehen den Grundschuldbrief aushändigen und eine Löschungsbewilligung geben. jetzt hat man die Möglichkeit die Grundschuld zu löschen.

Das ist der normale Ablauf!!

Theoretische Probleme gibt es doch erst bei Verkauf im Zusammenhang mit einer Verwertung, weil man Zins und Tilgungsraten schuldet.
Also mal die Panik etwas zurückschrauben!!

Der Artikel den Lecoquinus reinstellte ist wirklich schwer zu verstehen, aber da steht es sehr gut drin, wann das Problem des Auseinanderfallens von Darlehen und Grundschuld entsteht.

http://www.dasgelbeforum.net/forum_entry.php?id=6537&page=0&category=0&orde...

Das würde aber heißen, ich kann mir nur den *Zeitpunkt* der Zahlung
aussuchen und entsprechend planen.
Anssonsten könnte ich eben warten bis der Gerichtsvollzieher klingelt und
könnte dann immer noch die 50000 + 3x 15% abgeben.

Ohne Verwertung zahlt der Schuldner nur sein Restdarlehen ab und nichts außergewöhnliches passiert!

Gruß
dione

Gruß
Bambus

Hallo Tassie,

Hi Dione,

Du hast ja schon im letzten Thread zum Thema
http://www.dasgelbeforum.net/forum_entry.php?id=6039
den Nebel sehr anschaulich gelüftet, aber nun komme ich über einen
zentralen Widerspruch einfach nicht drüber.

Angenommen:
Bank A hinterlegt den Grundschuldbrief über 50000 Euro bei einer anderen
Bank B.
Bank A kommt in Schwierigkeiten.
Bank B möchte/muss den Pfand einlösen.

Der Hase im Pfeffer Deines Annahmemodells im Hinblick auf Banken liegt im Begriff der "Hinterlegung".

Entweder wurde Bank B durch Abtretung oder Erwerb des Grundschuldbriefs zum Nachfolgeglaeubiger der Bank A, dann hat die Bank A auch im Problemfall mit dem Grundschuldverhaeltnis der Bank B und dem Grundschuldner ueberhaupt nichts mehr zu tun, oder Bank A geraet gegenueber Bank B in Schieflage und sieht sich deshalb dazu veranlasst, als Glaeubigerin sich an der Grundschuld ihres Schuldners zu bedienen.

Jetzt schreibt Bambus, der Schuldner kann bei drohender ZV innerhalb zwei
Wochen dagegenhalten (Widerspruch, Vollstreckungsabwehrklage, evtl
einstweiligen Verfügung).

Wenn das so ist, dann ist es doch für Bank B nie sicher, ab nun die 50000
Euro aus der Grundschuld bezahlt werden, oder eben nicht.
Taugt dann die Grundschuld noch als Pfand?

In die Grundschuld vollstrecken kann immer nur der Glaeubiger, und das ist entweder Bank A oder Bank B, und gegen den jeweiligen Glaeubiger richten sich dann die Aufschubmassnahmen des Schuldners.

Damit schließt die Werthaltigkeit der Grundschuld zwingend irgendeinen
Widerspruch gegen die ZV aus!

Nein.

Gibt es da einen Unterschied zwischen der Verwertung durch die Bank A oder
durch einen Dritten, also Bank B?

Nein, weil immer nur der Glaeubiger eine Verwertung anstreben kann, es gibt keinen direkten Durchgriff eines Dritten namens Bank B durch den Glaeubiger Bank A auf den Schuldner!

Stichwort: einredefreiner, gutgläubiger Erwerb der Grundschuld?

Oder sitzen in der Rechtsabteilung der Bank B nur Deppen die eine
Mischkalkualtion aufmachen, nach dem Motto, vielleicht verbummelt ja der
Schuldner die zwei Wochen Frist?

Nein, so ist es in der Regel wohl nicht.

Allerdings weiss man auch in der Bank B, dass der Kapitalismus ein Kettenbrief ist, bei dem die Letzten von den Hunden gebissen werden.

Fragen über Fragen...

Dankeschön schon mal
dione

Genauer, weil das Juristendeutsch mehr verschleiert, als es zu Aufklärung dient, die Bank sichert sich über den Zugriff, sprich den sofortigen Verkauf des Grundstückes und der Immobile, als ERSTER in der Schlange der Schuldner, ihren Kredit ab mit dem Wert der Immobilie ab. In der Regel, wenn der Schuldner nicht mehr die Raten bezahlen kann, dann kann sie, sie muss nicht, die Bank die sofortige Zwangsversteigerung der Immobilie des Schuldners in die Wege leiten, beim zuständigen Amtsgericht.

Zwischenbemerkung:
Die Grundschuld ist grundsätzlich eine Sicherung für die Bank und nur für die Bank. Durch den Eintrag im Grundbuch, Kategorie III, an die erste Stelle, wird im Falle der Verwertung, wegen dieses Ranges an der 1. Stelle, immer die Bank mit ihren Forderungen, vor allen anderen ihre Geld bekommen. Und sollte dann aus dem Zwangsverkauf noch etwas Geld übrig bleiben, dieses Geld wird dann unter den nachfolgenden Schuldnern aufgeteilt, wie Handwerkerechnungen, Konsumkredite.

Hinweis:
Die Schulden beim Staat, die der insolvente Hausbesitzer hat, die gehen immer vor, auch vor der Rangfolge der eingetragenen Grundschuld, selbst dann wenn dort die Bank an 1. Stelle steht. Diese Schulden sind aber meist nicht relevant im Verhältnis zum Wert des Grundstückes und der Immobilie.

Zur Löschung der Grundschuld:
Die erfolgt nicht automatisch, jedenfalls muss sie nicht automatisch erfolgen. Hat aber aus meiner Sicht, trotz der vielen Aufregung um die Grundschuld in der letzten Zeit, bei einem abgezahlten Grundstück auch keine Bedeutung mehr. Die Banken lassen die Grundschuld ganz gerne im Grundbuch stehen, weil sie sich erhoffen, das der Eigentümer, mit Hilfe der Grundschuld, einen weiteren Kredit bei ihnen beantragt, denn immerhin, von den Krediten und den Zinsen leben ja die Banken. Die Grundschuld ist so gesehen, nach dem Abbezahlen der Hypothek, wie ein Schaufenster der Bank, mit einer verlockenden Ware, die jemanden die Möglichkeit anbietet, bei der Bank einen weiteren Kredit zu bekommen, zu besseren und Konditionen und in kürzerer Zeit, als der Interessent diesen Kredit sonst bekommen würde. Auch dafür dient die immobile als Pfand.

Beispiel:
Wenn jemand ein kleines Geschäft aufmachen will, dazu Startkapital benötigt, dann kann er das dafür benötigte Geld über den Grundschuldeintrag bei der Bank beantragen, Wichtig ist aber auch dann, wenn die Bank erhebliche Zweifel hat, dann muss sie diesen Kredit, als Sicherheit die Grundschuld, nicht gewähren. Die Richtlinien der Kreditvergabe bleiben immer auf Seiten der Bank. Der Kreditnehmer ist immer in der passiven Rolle. Anhand dieses Beispieles ist zu erkennen, das die Grundschuld keineswegs nur, und ausschließlich, im Zusammenhang mit der gewährten Hypothek betrachtet werden kann, sie dient auch dazu, ganz andere Schulden, als die Immobilienschulden abzusichern, aber nur zum Nutzen der Bank.

Löschung der Grundschuld?
Sind die gesicherten Kredite zurückgezahlt kann der Eigentümer die Löschung der Grundschuld vom Gläubiger verlangen. Die Löschung erfolgt allerdings nicht "automatisch". Vielmehr muss der Gläubiger hierzu eine sog. Löschungsbewilligung abgeben und der Eigentümer der Löschung (beim Notar) zustimmen und den Vollzug beantragen.

Grundschuldzinsen
## Die oft erschreckend hohen Grundschuldzinsen (meist zwischen 12 % und 20 %) sind keine Zinsen, die tatsächlich bezahlt werden. Vielmehr erhöhen diese Zinsen nur den Sicherungsumfang der Grundschuld. Steht also im Grundbuch z.B. eine Grundschuld zu 100.000,-- EUR samt 15 % Zinsen jährlich, ist die Bank nach zwei Jahren bis zu einem Betrag von 130.000,-- EUR gesichert, auch wenn die tatsächliche Schuld dann nur noch (z.B.) 90.000,-- EUR beträgt.##

Das ist schon besser erklärt, aber immer noch missverständlich. Versetze dich mal in die Lage der Bank und überlege dir, unter welchen Bedingungen die Bank die Hypothek gewährt hat, dann kommst du sehr schnell hinter den Sinn dieser Zinsen.

Der ist, einfach formuliert so beschrieben: Die Bank hat das Geld gegeben mit der Erwartung die Hypothekensumme, z. b. über eine Laufzeit von 20 Jahren, wieder zurückbezahlt zu bekommen. Aber das würde aus der Sicht der Bank ein riesiges Verlustgeschäft sein, nur die Kreditsumme, denn für das herausgegeben Geld würde die Bank auf dem Kapitalmarkt Zinsen bekommen, meinetwegen 3%.

Das bedeutet, das sich die Bank durch Hochrechnungen und Abschätzungen für die herausgegebne Hypothek einen Zinssatz überlegen muss, der diesen einfache Zins ohne Risiko, die 3%, übertrifft und noch ein wenig darüber hinaus. Im Konkurrenzkampf der Banken untereinander kann keine die Zinsen für die Hypothek wahllos nach oben setzten, obwohl sie es gerne machen würden. Die Zinsen, über die lange Laufzeit, das ist das Geschäft der Hypothekenvergabe. Wenn nun jemand Zwangsvollstreckt wird, und die Bank nach, sagen wir zehn Jahren Laufzeit, nur die Summe, die reine Restsumme der Schulden erhält, dann ist die zwar froh, aber trotzdem fürchterlich sauer, weil ihr ja so die Zinsen für Restlaufzeit des Kredites, ihr Gewinn, verloren gehen würde. Also was macht sie? Sie verrechnet die Restsumme mit den Grundschuldzinsen, die der Bank auch noch den zweiten möglichen Verlust absichert, die entgangenen Zinsen.
Alles klar?

eisenherz

Du hast ja schon im letzten Thread zum Thema
http://www.dasgelbeforum.net/forum_entry.php?id=6039
den Nebel sehr anschaulich gelüftet, aber nun komme ich über einen zentralen Widerspruch einfach nicht drüber.

Angenommen:
Bank A hinterlegt den Grundschuldbrief über 50000 Euro bei einer anderen Bank B.
Bank A kommt in Schwierigkeiten.
Bank B möchte/muss den Pfand einlösen.

Jetzt schreibt Bambus, der Schuldner kann bei drohender ZV innerhalb zwei Wochen dagegenhalten (Widerspruch, Vollstreckungsabwehrklage, evtl einstweiligen Verfügung).

Wenn das so ist, dann ist es doch für Bank B nie sicher, ab nun die 50000 Euro aus der Grundschuld bezahlt werden, oder eben nicht.
Taugt dann die Grundschuld noch als Pfand?

Damit schließt die Werthaltigkeit der Grundschuld zwingend irgendeinen Widerspruch gegen die ZV aus!

Gibt es da einen Unterschied zwischen der Verwertung durch die Bank A oder durch einen Dritten, also Bank B?
Stichwort: einredefreiner, gutgläubiger Erwerb der Grundschuld?

Oder sitzen in der Rechtsabteilung der Bank B nur Deppen die eine Mischkalkualtion aufmachen, nach dem Motto, vielleicht verbummelt ja der Schuldner die zwei Wochen Frist?

Fragen über Fragen...

Dankeschön schon mal
dione

die von Dir sehr schön zusammengestellten Aspekte sind für mich nicht nur von theoretischem Interesse, werde nächste Woche meinen Notar aufsuchen. Danke für das Rüstzeug!

Doch was meinst Du hiermit:

Da kann dann bei Gefahr eventuell mit Verwandten noch etwas gedreht
werden.

Na wenn Kohle da ist, kann man doch bezahlen und Grundschuld löschen.

Grundschuld bezahlen und löschen?
Beispiel: 50000 Euro Grundschuld mit 15 % Zinsen
Heißt das 50000 + 3x 15% bezahlen?

Das würde aber heißen, ich kann mir nur den *Zeitpunkt* der Zahlung aussuchen und entsprechend planen.
Anssonsten könnte ich eben warten bis der Gerichtsvollzieher klingelt und könnte dann immer noch die 50000 + 3x 15% abgeben.

Gruß
dione

Hi Tassie, Hallo Board,

Hi coldice,

ich lese schon etwas länger mit und stimme mit vielen Deiner Beiträge
überein.

Deine Szenarien dürften auf Grundschulden ohne Brief zutreffen, solange
ein offener Kredit besteht. Weitergehend könnte dies nur dann zutreffen,
wenn die Bank diese Grundschuld als Pfand zu eigenen Zwecken verwendet?
D.h. die Grundschuld dient sozusagen höheren Zwecken und steht als reines
Pfand, unabhängig von Kredit.

Meine Szenarien umfassen sowohl sog. Briefgrundschulden wie auch Buchgrundschulden, also Grundschulden mit und ohne Grundschuldbrief.

Jede Grundschuld ist ein abstraktes Pfand, dem ein externer vertraglich angebundener Kreditvertrag gegenueberstehen kann, keinesfalls jedoch muss!

Eine Grundschuld ohne Brief kann alleine weder von der Bank noch von
anderen verwertet werden, da offensichtlich keine "eigene" berechtige
Forderung gegenüber steht. Es wäre schlichtweg Betrug.

Nein, die Bestimmungen des StGB greifen bei einer einmal legal zustande gekommenen Grundschuld so gut wie nie.

Ich vermag auch nicht nachzuvollziehen, warum der Glaeubiger einer Buchgrundschuld (Grundschuld mit Ausschluss des Grundschuldbriefs) seine Forderungen gegen den Grundschuldner nicht an einen anderen Glaeubiger abtreten oder veraeussern duerfen sollte, wenn dieser Glaeubigerwechsel nicht vertraglich ausgeschlossen wurde!

Die derzeitige Diskussion geht dahin, daß auch normal bediente Darlehen
verkauft wurden und die Grundschulden abgetreten wurden. Darauf folget
eine Kündigung, eine behauptete Verschlechterung etc. in Bezug auf die
Grundschuld, nicht auf das Darlehen und die folgende Kündigung und die
fehlende Ablösung des Kredites.

Ja, die Bewertung der fixen Betragshoehe der Grundschuld im Hinblick auf die jeweils marktuebliche variable Betragshoehe des Grundobjekts ist gleichfalls fuer den Grundschuldner ein heisses Eisen, weil er ja auch mit der Qualitaet seines abstrakten Pfandes grundsaetzlich in der vollen Betragshoehe der Grundschuld haftend im Feuer steht!

Da offensichtlich die Grundschuld komplett in Anspruch genommen werden
soll und dies nicht strafbar sein soll, muß dies aus höherer Warte aus
geschehen, d.h. die Grundschulden des einen sichern den Dreck der anderen
ab. Denn ein Verlangen von mehr an Geld als tatsächlich geschuldet, ist
und bleibt Betrug sofern es vorsätzlich ist.

Nochmals ganz grosse Vorsicht mit dem Anwurf von Regeln des StGB, eine einmal legal zustande gekommene Grundschuld kann im Falle von ueberhoehten Forderungen des Glaeubigers oder Ueberzahlungen des Schuldners in der Regel nur mit dem Zivilrecht des BGB bekaempft werden!

Ein Betrug kaeme allenfalls dann in Frage, wenn die Bewertung der marktueblichen variablen Betragshoehe des Grundobjekts in die Tiefe manipuliert wuerde, aber solcherart Eingriffe wollen wie muessen erstmal rechtsstaendig bewiesen sein!

In dem Bericht vor Wochen ging es meiner Erinnerung nach auch um ein
Wissen, welches bei dem Aufkäufer vorhanden sein muß, bzw. nachgewiesen
werden muß, wobei sich der Nachweis schwierig gestaltet. Evtl. geht es bei
diesen Geschäften sowohl um das eine, Gesamtabsicherung und
Verunmöglichmachung des Nachweises bzgl. eines Vorsatzes. Möglichst viele
Ansprechpartner etc.

Die Kreativitaet solcher Grundschuldglaeubiger kennt zuweilen keine Grenzen, darauf muss sich jeder Grundschuldner einrichten, wie auch auf den Umstand, dass er seinerseits spaetestens als Klaeger vor Gericht rechtsbestaendige Beweise auffahren muss, um bestehen zu koennen.

Bei einer Grundschuld mit Brief sieht das etwas anderst aus, da der
tatsächlich bares Gled zu sein scheint. Zumindest sind mir Geschäfte bzw.
Inserate, die auf einen Handel mit Grundschuldbriefen abzielten, in
Erinnerung. Mindestens 10 Jahre her. Man sollte diese sozusagen zu Geld
machen können. Klar kann hier jederzeit der Hammer eintreten. Man hat
dafür Geld kassiert und je nach Verwendung Probleme oder keine bei der
Rückzahlung.

Siehst Du das ähnlich?

Sicherlich ist eine Grundschuld ohne Ausschluss der Grundschuldbriefs, also eine Briefgrundschuld, fuer den Glaeubiger wesentlich flexibler zu handhaben, jedoch ist eine Grundschuld mit Ausschluss des Grundschuldbriefs, also eine Buchgrundschuld, fuer den Glaeubiger zwar umstaendlicher aber dennoch mit massgraedlich geringerer Flexibilitaet handhabbar, sie ist also keinesfalls voellig starr fixiert!

Eine starre Fixierung bei Grundschuld laesst sich grundsaetzlich nur ueber einen Sicherungsvertrag aka Sicherungsabrede bewerkstelligen.

Viele Grüße

coldice

Hi allerseits,

Hi Bambus,

ich habe mal ein bischen nachgelesen:

Zunaechst spricht also die Theorie:

Es stimmt, die Grundschuld ist Abstrakt und ohne eine Darlehensforderung
berechtigt sie aus dem Grundstück den bestimmten Betrag zu fordern.

Hier das grundlegende grundsaetzliche Motto: Jede Grundschuld ohne Schuldgrund!

Per se hat jede Grundschuld keinen Schuldgrund, dieser muss stets durch zusaetzliche schuldbegruendende Vertraege an die Grundschuld angebunden werden!

Um diesen Betrag zu vollstrecken, benötigt man aber in Deutschland einen
vollstreckbaren Titel!!

Diesen Titel bekommt man entweder indem der Grundschuldgläubiger den
Grundschuldnehmer (Eigentümer des Grundstücks) verklagt und ein positives
Urteil bekommt mit einer sogenannten Vollstreckungsklausel.

Und nun ist es immer noch nicht soweit!! Jetzt muß der Gläubiger mit dem
Titel (vollstreckbare Ausfertigung des Urteils) beim Vollstreckungsgericht
die Vollstreckung beantragen.

Das Vollstreckungsgericht ist verpflichtet dem Schuldner der Grundschuld
eine Notfrist einzuräumen in der er Widerspruch einlegen kann. Diese
Notfrist von zwei Wochen ist spätestens mit dem Bescheid über die
Zwangsversteigerung des Grundstücks mitzuteilen. In der Regel erhält man
erst diese Notfrist und wenn die abgelaufen ist, erst dann wird zur ZV
geläutet.

Und nun schreiten wir zur Praxis:

Nun haben die Banken keine Lust sich erst den Titel über ein Urteil zu
holen, so das sie einen unbürokratischen Kniff verwenden. Sie lassen sich
einen ich nenn das mal privaten Titel unterschreiben und vom Notar
beurkunden.

Dieser private Titel ist die vertraglich vereinbarte Unterwerfung in die
Zwangsvollstreckung. Dieser Titel ermöglicht die sofortige Beantragung der
ZV beim Vollstreckungsgericht mit den folgen (Notfrist) wie oben
beschrieben.

Diese Unterwerfung kann nun soweit gehen (die Banken wollen das auch so),
das man sich nicht nur der Zwangsvollstreckung in das Grundstück
unterwirft sondern auch in das Privatvermögen.
Erst mit der Unterwerfung der Vollstreckung in das Privatvermögen bekommt
man notariell beurkundet auch das Private Vermögen in die Haftung für den
Kredit. Die Grundschuld selber läßt nur die Haftung des Grundstücks zu.

Dieser notarielle Vertrag bringt die Haftung des Privatvermögens mit ins
Spiel!!!

Ja, klar, und das ist die gaengige Praxis!

Wie kann man die ZV abwehren?
Neben der Notfrist von zwei Wochen in der man der ZV Widersprechen kann
gibt es auch noch die Vollstreckungsabwehrklage, die eventuell mit einer
einstweiligen Verfügung das gesamte ZV-Verfahren stoppt.

Es gibt also zwei Möglichkeiten sich gegen die ZV zu wehren. Man benötigt
für die erfolgreiche Abwehr allerdings einen guten Grund.

Und genau das muß man herausfinden, ob eine Sicherungsabrede Grund genug
ist, auch wenn sie bei Verkauf der Grundschuld eventuell (darüber gibt es
meines Wissens noch kein Urteil eines deutschen Gerichtes)
auseinanderfallen!!???

Ergo herrscht aspektierlich hohe Rechtsunsicherheit!

Zur Kündigung:
Im BGB steht ausdrücklich, das die sechmonatige Kündigungsfrist Abdingbar
ist, das heißt vertraglich kann die Kündigungsfrist und -gründe anders
vereinbart werden.
Dies erfolgt in der Regel in der Sicherungsabrede.

Kündigt man als Grundschuldschuldner seine Grundschuld, weil nix in der
Sicherungsabrede steht, kann man aber gegen seinen Kreditvertrag
verstoßen. Der Verstoß wird zu Schadensersatzansprüchen für die Bank
führen.

Also Vorsicht.

Grundsaetzlich unterliegt der Abschluss eines Sicherungsvertrags aka Sicherungsabrede als Schutzkonstrukt fuer den Grundschuldner weder gesetzlich vorschriftlichem Zwang, noch ist dessen verbale inhaltliche Formulierung jeglichen gesetzlichen Vorschriften unterworfen, er ist ergo eine voellig freie vertragliche Vereinbarung zwischen den beiden Vertragsparteien Bank und Grundschuldner.

Das ganze Konstrukt ist super kompliziert!!!

So ist es!

Ganz im Gegensatz zum Pfandcharakter einer Hypothek.

Es gibt mindestens drei, wenn nicht sogar vier Verträge!!
Darlehensvertrag, Sicherungsabrede, Grundschuldbewilligung und
wahrscheinlich die notariell beurkundete Unterwerfung in die
Zwangsvollstreckung ins Grund- und Privatvermögen. Die Verträge beziehen
sich alle irgendwie aufeinander.

Ja, und auch bei den vertraglichen Verknuepfungen heisst es aufpassen, weil ein einmal erfuellter Vertrag mit allen seinen darin enthaltenen Regeln und Vereinbarungen mit seiner Erfuellung endet, was zur Folge haben kann, dass andere noch offene laufende Vertraege in Teilen ploetzlich "voellig in der Luft haengen koennen!"

Soweit ich mich erinnere gab es im TV bis jetzt nur Berichte, das böse
Inkassounternehmen säumige Schuldner unter Druck setzten. Ich habe noch
von keiner ZV gehört, die betrieben wurde, weil eine Heuschrecke
vollstrecken lässt, weil Sicherungsabrede und Grundschuld
auseinanderfallen!!!

Es gab im alten Forum einen Aufsatz, indem theoretisch postuliert wurde,
das unter den umständen des Verkaufs und der Säumigkeit und einer
schlechten Sicherungsabrede (was das genau ist, weiß ich nicht mehr)

Eine schlechte Sicherungsabrede liegt in ihrer mangelhaften Formulierung und/oder ihrem mangelhaften Themenumfang, sodass sie ihre intensionierte Aufgabe des Schutzes und der Absicherung des Grundschuldners nur teilweise oder ueberhaupt nicht nachzukommen vermag, was in der Regel zu Lasten des Grundschuldners geht.

Eine schlechte Sicherungsabrede kann einen oeder mehrere derartige Maengel beinhalten, dass der gesamte Sicherungsvertrag rechtsunwirksam und damit obsolet wird!

Grundschuld und Sicherungsabrede auseinanderfallen. Was dazu ein
Vollstreckungsgericht meint, wenn mit dieser begründung widersprochen
wird, habe ich noch nirgens gefunden. Auch im Rahmen einer
Vollstreckungsschutzklage habe ich dazu noch nichts gelesen.

Auch hierbei aspektierliche hohe Rechtsunsicherheit!

Die Eintragung von wichtigen Bedingungen der Sicherungsabrede in das
Grundbuch ist wohl möglich.

Wobei sich dabei stets die Frage erhebt, welche Bedingungen wichtig und welche weniger wichtig sind!

Hierzu habe ich nachgelesen in Leesmeister, Materielles Liegenschaftsrecht
im Grundbuchverfahren S. 285-286, das es möglich sein soll markante Punkte
der Sicherungsabrede in das Grundbuch (auch nachträglich) eintragen zu
lassen. Das Buch ist von 1992, wie sich die Eintragungspraktiken seit dem
entwickelt haben, konnte ich nicht finden.

Unter Markant würde ich z.B. die Kündigungsfrist und Gründe (nämlich die
Koppelung an das Darlehen) verstehen.

Die Eintragungsmöglichkeit prüft der zuständige Rechtspfleger beim
Grundbuchamt.

Also, wer hier tatsächlich betroffen ist, sollte sich bevor er in panik
verfällt mal seine Sicherungsabrede nehmen und beim Grundbuchamt
vorsprechen, ob die nachträgliche Eintragung möglich ist.

Vor allem sollte er seine Sicherungsabrede auf Rechtswirksamkeit wie auch auf Maengelfreiheit und volle Konsistenz vom zustaendigen Rechtsfachmann pruefen und sich dessen Pruefarbeiten in schriftlicher Form aushaendigen lassen.

Falls die Sache akut ist oder wird, würde ich eventuell vom beurkundenden
Notar eine Antwort verlangen, ob die von ihm beurkundete Grundschuld die
Gefahr birgt, das bei Verkauf Grundschuld und Sicherungsabrede
auseinanderfällt. Der Notar ist meiner Meinung nach im Rahmen seiner
Nebenpflichten verpflichtet das zu beantworten. Wenn nicht dann würde ich
nach einem Pauschalhonorar fragen und mir eine schriftliche Antwort
erbeten.

Der Notar hat bei Beurkundung die Pflicht auf Gefahren die den
Vertragszweck beeinträchtigen hinzuweisen. Wenn es die Gefahren gibt, dann
müßte er die Vertragsparteien darauf hinweisen. Den Hinweis ließt man dann
im Vertrag selber auch, weil der Notar aus der Haftung raus will. Ich
würde mal gern wissen, wie zur Zeit die Notare bei der Beurkundung
verfahren.

Beste Grüße
Bambus

für Darlehensverträge mit Zeit- und Zinsbindung und Grundpfandrecht gibt es nach BGB § 490 ein außerordentliches Kündigunsrecht des Darlehensnehmers, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Z.B. wenn man das Grundstück für andere Verwertungen gebraucht wird. Ein Verkauf wäre auch ein solches Interesse.

Allerdings hat der Darlehensgeber Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung. Ich kann nicht erkennen ob diese Regelung abdingbar, also im Vertrag auszuschließen ist. Müßte man klären

Bei Verkauf der Immobilie kann der Darlehensvertrag mitsamt....
den übrigen Schuldverhältnissen beendet werden - so weit ich weiß.

Da kann dann bei Gefahr eventuell mit Verwandten noch etwas gedreht
werden.

Na wenn Kohle da ist, kann man doch bezahlen und Grundschuld löschen.

Was siehst für Möglichkeiten?
Und wie lange wird diese Tür offen bleiben?

Solange man Geld hat.

Sonst fällt mir erstmal nichts dazu ein.

Gruß
Vatapitta

Ach so ein Lob ist schon schön, Danke sehr, man tut was man kann,
Beste Grüße
Bambus

Da kann dann bei Gefahr eventuell mit Verwandten noch etwas gedreht werden.

Was siehst für Möglichkeiten?
Und wie lange wird diese Tür offen bleiben?

Gruß
Vatapitta