Frage wegen Immobilieunterhalt

Hallo MI

das ist doch an jedem Ort anders. Was nutzen meine Zahlen - wohne auf 700m üdm
in einer kalten Gegend und an einer Altstraße. In Neubaugebieten fallen da ganz andere Kosten an. Weiter: womit wird geheizt? Isolierung? Kann Solar installiert werden? usw

Wie schon geschrieben wurde: das läßt sich kaum pauschal sagen, weil es von vielen Einzelumständen abhängt. Die Heizkosten hängen beispielsweise stark davon ab, welche Heizmethode man nutzt, wie modern die Heizanlage ist, wie gut die Wärmedämmung des Hauses ist und wieviel Außenflächen es hat. Genauso sollte man auch daran denken, daß sich solche Dinge wie die Grundsteuer rasch ändern können, wenn mal Ebbe in der Gemeindekasse sein sollte.

Falls Du daran denkst, Dir ein Haus zu kaufen: ab 1. Juli 2008 (ältere Gebäude) bzw. ab 1. Januar 2009 (neuere Gebäude) muß der Verkäufer beim Verkauf einen Energieausweis gemäß EnEV vorlegen, aus dem man einige Anhaltspunkte für die Heizkosten entnehmen kann. Aber auch sonst würde ich auch dringend dazu raten, sich vom Verkäufer die letzten Belege für den Einkauf von Heizmaterial und ggf. den sonstigen laufenden Unterhalt zeigen zu lassen. Daraus läßt sich auch ohne amtlichen Ausweis einiges schlußfolgern.

Beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie kann das Geld für einen eigenen fachkundigen Gutachter, der sich vor dem Kauf das Haus gründlich ansieht, sehr gut investiert sein.

Und bitte immer dran denken: das Grundstück selbst wächst möglicherweise mit der Zeit im Wert, ein Haus muß aber laufend instandgehalten werden, damit es nicht an Wert verliert. Als Mieter ruft man da einfach den Vermieter an und läßt das erledigen, als Hauseigentümer ist man selbst gefragt. Gerade bei älteren Häusern kommen da rasch ungeplante Ausgaben zusammen.

www.hausundgrund.de
oder auch
www.energieausweis@techem.de

Ich habe einen Altbau in D, (ist übrigens zu verkaufen ;), wo die stillen Kosten ganz gut reinhauen. Schorni ca. 400 EU, Steuer ca. 330 EU, Anschluss,.. da legt die Stadt, während ich weg bin, ungefragt ein neues Kanalrohr = 1700 EU. Die Seitentraße gepflastert = ich soll 7000 EU nach D schicken, weil der Wert des Grundstücks steigt usw. In Wirklichkeit ist der Wert im letzten Jahr 25 % gefallen.
Ja, und so geht das ständig weiter. Seit Jahren schon. Heizkosten, keine Ahnung. Eher im Bereich unbezahlbar. Das Geld, was man für Öl brauchte, muss man aber an einen Sachverständigen für Energiepass abdrücken. Bekannte mussten nach Umbau ihr Haus mit Riesengebläse auf Luftdichtigkeit prüfen lassen = 400 EU. Der Fantasie sind keine Grenzen gesetzt.

Durch den KARBONKULT lässt sich jede Zwangsabgabe rechtfertigen.

Eigenes Haus? Nie wieder.

Hallo Forum,

ich habe eine Frage an alle, die Erfahrung mit Immobilien haben. Und zwar
interessieren mich die sonst wenig erwähnten "stillen" Kosten einer
eigenen Immobilie, z. B. der Schornsteinfegerzwangsbesuch, die
Grundstückssteuer, irgendwelche Anschlusskosten (Kanalisation) etc. Kann
mir jemand sagen, auf welchen Betrag sich das jährlich etwa beläuft?

(Hypothetischer Modellfall etwa Haus am Stadtrand, in Siedlung oder in
Kleinstadt, ca. 120-140qm Wohnfläche, kleiner Garten).

Und dann interessieren mich noch die Heizkosten für so ein Haus. Für meine
zur Miete bewohnten Wohnung benötige ich ca. 1€ den qm, derzeit also ca.
1100€/Jahr, Tendenz vermt. steigend. Wie ist das in einem "Standard"-Haus?
Freistehnd, Reihenhaus? Gibts da Erfahrungen?

Für eure Antworten jetzt schon einmal ganz vielen Dank!

Grüße,
MI

Hallo MI
## Und zwar interessieren mich die sonst wenig erwähnten "stillen" Kosten einer eigenen Immobilie ##

Vorab, schau mal ins Internet, ob die Verbrauerorganisationen Bücher, Broschüren oder eine Beratung zur Hausfinanzierung, einschließlich Nebenkostenschätzungen anbieten. Stille Kosten, wie fein. Wie die anderen schon geschrieben haben, es ist jeweils auf das Objekt bezogen, die Größe, die Bauausführung e. t. c. eine Einzelrechnung. Die Richtwerte bei den zuständigen Grundstücksvertretungen können helfen. Ein Haus, was ist das? Ein Geldfass ohne Boden? Nicht ganz, aber auch nicht ein Goldtopf am Ende des Regenbogens.

Wenn ich als Berater beim Hauskauf vor einer groben Nebenkostenrechnung stand, deine "Stillen Kosten", dann habe ich es meistens so begonnen mir in der Gegend, ein oder zwei schon bestehende Einfamilienhäuser heraus zu suchen, bei denen freundlich anfragen – den Blumenstrauß für die Frau Gemahlin nicht vergessen - sich als Interessent für eine Immobilie in der Straße zu erkennen geben, und anfragen, ob man mal für eine Stunde vorbeikommen kann, um sich deren Nebenkostenrechnung zu betrachten. Sage eine Stunde, das hört sich harmlos an, es werden immer mindestens drei bis fünf Stunden. Aber Achtung, Menschenkenntnisse sind gefragt, denn die, die sich mit ihren Kosten immer gegen Null Schönrechnen, dir etwas vormachen wollen, die musst du erkennen und höflich aber bestimmt von deiner Liste streichen.

In der folgenden Aufzählung wird mir sicher nicht alles einfallen, aber das meiste schon. Es beginnt mit den:
Straßenreinigungskosten
Der Grundstückssteuer
Dem Garten, das Anlegen und die Pflege
Das Wassergeld, für Frisch - und Abwasser
Stromkosten
Die Heizung
Und, das wird oft vergessen, auch wenn das Haus neu ist, eine Rücklagenbildung für die unvermeidlichen Reparaturen und Instandhaltungskosten in ein paar Jahren

Straßenreinigung kostet je nach Gemeinde unterschiedlich.
Die Grundstücksteuer, mal beim Finanzamt erfragen, ist aber nicht so weltbewegend hoch.
Der Garten, das Anlegen, man kann es selber machen, aber auch das kostet Geld.
Die Pflege und Wartung, kommt auf den Aufwand an, mal sehr aufwendig, mal sehr pflegeleicht, aber hat man den erst einmal, dann kommt der Appetit nach einer besseren Gestaltung des Gartens beim Wohnen und ist nicht zu vernachlässigen.

Die Heizung, ist natürlich ein Dauerbrenner, ob mit Gas oder Öl, bis zu allen möglichen Mischformen, die heutzutage immer wieder mal mit einem grandiosen Tusch angekündigt werden, aber das Scheitern dieser Konzepte, nach kurzer Zeit oder mittelfristig, ist dann kein Thema mehr. Dafür haben inzwischen andere geniale Energiesparideen der Architekten das Licht der Welt erblickt, solche wo man nach dem Winter noch Geld von wem auch immer, für das Heizen zurückgezahlt bekommt. Wer dabei Pech hat ist deren Versuchskaninchen und zahlt später viel Lehrgeld.

Wie energiesparsam ist das Haus geplant? Heutzutage können die Firmen Häuser und Wohnungen bauen, da kommt über keiner Öffnung mehr ein Luftaustausch zustande, weder über die Fenster noch über die Türen. Wohneinheiten wie in eine Plastiktüte eingewickelt. Toll, nur hier plagen sich viele mit einer Schimmelproblematik herum, meist in den kühleren Ecken der Zimmer. Was ist zu tun dagegen? Regelmäßig kurz aber heftig Lüften, auch wenn es draußen –20° sind, was vielen natürlich nicht gefällt, denn die Hausbesitzer können Wärmestrahlen sehen, wie die gute Warmluft aus den Räumen aus dem Fenster verschwindet und die kalte Frischluft die Raumtemperatur von 21° auf 18° absenkt wird und wieder aufgeheizt werden muss. Wer das nicht macht, darf sich über Schimmel nicht wundern, denn diese biestigen kleinen Schimmelpilze haben Bauphysik studiert und wissen wo sich in den ungelüfteten Räumen die Feuchtigkeit niederschlägt. Wie viele Zimmer sollen beheizt werden? Welche Durchschnittstemperatur e.t.c.??? Auch das mal bei Hausbesitzern in der Gegend erfragen, was die so über einen Winter an Heizölmengen/ qm einbunkern müssen.

Die Rücklagenbildung
Man kann sich ein wenig an den Rücklageneckwerten bei Eigentumswohnungen orientieren, im Altbau, aber nur sehr grob. Den Betrag pro qm aktuell, den meist der Verwalter den Eigentümern vorschlägt, kenne ich nicht, kann aber auch bei den Standesorganisationen für Makler oder Haus- und Grund erfragt werden.

## irgendwelche Anschlusskosten (Kanalisation) etc. Kann mir jemand sagen, auf welchen Betrag sich das jährlich etwa beläuft?##

Ein wichtiger Punkt, wird oft verdrängt, nicht mitgeteilt oder klein gerechnet. Bei einer Neuerschließung einer Haussiedlung sind naturgemäß keine öffentlichen Straßen vorhanden, die aber unbedingt gebaut werden müssen, von der Gemeinde. Und wenn es sich um eine neue Straße handelt, obwohl vielleicht eine befestigter Zufahrt mit Straßencharakter vorhanden ist, dann ist jeder Hausbesitzer an der Straße nach einem Berechnungsschlüssel an den Kosten für die Erstellung und Erschließung der Straße, einschließlich Wasser und Stromleitungen, finanziell beteiligt. Ein „die werden es schon wieder vergessen“ zählt dabei nicht, denn die Gemeinde vergisst nicht, nur kommen sie manchmal mit einer Verzögerung von zwei Jahren, freundlicherweise kurz vor Weihnachten und präsentieren die Rechnung für die Straßenerschließungskosten und die kann heftig sein.

Aber, ist nicht so schlimm, denn der zuständige Sachbearbeiter beim Tiefbauamt, der weiß ja das du gerade ein fettes Weihnachtsgeld bekommen hast. Wenn du denkst, das du dir davon mal einen Herzenswunsch erfüllen kannst, den du dir bisher verkniffen hast, diese Sorge nehme dir die Behörden, manchmal auch der Notar ab, denn gerade um diese Zeit, kurz vor der Verjährung, schicken die zu gerne ihre widerlichen Zahlkarten. Ob das Absicht von denen ist, Gemeinheit, ? Kaum.

bis denne
eisenherz

DHH - neu

Heizung und Warmwasser: 1000 €/Jahr

Beim Altbau musste halt nachrüsten mit Isolierung:

Dach spart 25 %

Kellerdecke spart: 10 %

Aussenisolierung spart: 25 %

Fenster sparen: 10 %

Schornstein bei Gasheizung: alle 2 Jahre - 60 €

Müll: 250 €/Jahr

Grundsteuer - je nach dem

Hallo MI,

wg. Kosten hab ich mal schnell nachgeschlagen.

Unsere Gemeinde dürfte sich so im Mittelfeld kostenmäßig bewegen.

Heizen: gute 1,20 je Qm (inzwischen bei Gas); Haus ist recht neu und gut isoliert und wir haben zu einer Seite einen Nachbarn (180 Euro/Monat)
Grundsteuer: ca. 350 Euro/pro Jahr (30,-Euro/Monat)
Wasser/abwasser/Kanalgebühren: 100,- Euro/ Monat
Abfall: 250,-Euro/Jahr wenn Du schön trennst (20,-Euro/Monat)
Schornsteinfeger: (10,-Euro/Monat m.Wartung) jährlich so ca. 50,- Euro/jahr nach meiner Errinnerung; alle paar Jahre hebt er die Brauen, das mal eine Inspektion der Heizung sein soll (ich glaube, die kungeln mit den Sanitärfirmen, da unsere ein geschlossenes Brennwertsystem ist, an der noch nie ein Servicetechniker etwas gemacht hat außer die Knöpfe jeweils verstellen.)
Wartung der Heizung: Kostet aber auch ca. 50,-Euro/Jahr; so alle 12-15 Jahre ist das Gerät angeblich kaputt (5000,-Euro?) (=30,-Euro/Monat Rücklage für Ersatzinvestition nach 15 Jahren)
Versicherung des Hauses Sturm Hagel Feuer Glasbruch usw.: ca. 250,-Euro im Jahr (20,-Euro/Monat)
Strom: bei 3 Personen etwa 600,-Euro/Jahr (50,-Euro/Monat)

Ab und zu geht mal was kaputt, ein Kanal verstopft, eine Schlossführung defekt, eine Sat Antenne muss justiert werden usw.: Schätze mal so ca.250,-Euro im Jahr (20,-Euro/Monat)

Für große Reparaturen/Renovierungen würde ich so ca. 0,20 Cent x Qm x 12 Monate zurücklegen. (30,-Euro/Monat)Schätze mal das dürfte alles so in etwa die Norm sein.

Summasumarum also 500,- Euro im Monat ohne groß Gärtner kommen lassen/Bäume schneiden usw. aber mit Heizen, Wasser und Strom. Zinsen für entgangene Habenzinsen oder Kredite nicht enthalten.
Gruß Albert

Hallo Forum,

ich habe eine Frage an alle, die Erfahrung mit Immobilien haben. Und zwar
interessieren mich die sonst wenig erwähnten "stillen" Kosten einer
eigenen Immobilie, z. B. der Schornsteinfegerzwangsbesuch, die
Grundstückssteuer, irgendwelche Anschlusskosten (Kanalisation) etc. Kann
mir jemand sagen, auf welchen Betrag sich das jährlich etwa beläuft?

Für eure Antworten jetzt schon einmal ganz vielen Dank!

Meine Werte für ein Jahr, freistehende Immo, 450Meter ü.Adria, ca. 500qm Wohnfläche (beheizt) und 250qm Werkstatt (temperiert), usw ...

Heizen: ca. 2000 bis 3000 Euro
Strom: 1500-2000 Euro
Heizkesselservice: 180 Euro
Schornsteinfeger, keine Ahnung .. so 200 Euro
Versicherungen: ca. 1500
Wasser ca. 100 Euro im Jahr (alle 15-20 Jahre eine neue Pumpe samt Einbau)
Abwasser: Kiste Bier (derzeit), ansonsten einmalig so 8000 Euro und dann 250 Euro per anno.
Garten .. ca. 200l Diesel für den Rasentraktor per anno plus 100l Benzin für Kleingeräte und so 500 Euros an Ersatzteilen per anno.
Straße .. hat 40000 Euro gekostet, sollte 25 Jahre halten also: 1600 anno (und nochmal so 50l Diesel für die Schneefräse falls gebraucht und eine Pal. Streusalz)

Reparaturen und Renovierungen:
Rechne ich lieber erst gar nicht, verschlingt einen erheblichen Teil meines Einkommens und meiner Freizeit, macht mir aber Spaß (ansonsten hätte ich die Hütte schon verkauft)

Ahja ... Blower Door Test bedeutet bei meiner Hütte: Nur feiner Schnee wird bei der geschlossenen Haustüre reingeweht ... aber das antike 10cm dicke Eichentürblatt einfach samt Rahmen rauszustemmen brachte ich einfach nicht übers Herz.

So betrachtet sind meine Heizkosten eigentlich für die Fläche marginal, und sie werden weiter sinken wenn in 2 Jahren der erste Miscanthus reif zur Ernte ist.

mfG
offthspc

Hallo MI,

zu den von mir errechneten Kosten (in meinem Fall 500,- Euro pi mal Daumen) kommt in den letzten Jahren noch etwas ganz anderes.

Der Wert der meisten Häuser in Deutschland bleibt im besten Fall konstant. So ähnlich ist das jedenfalls in unserer Gegend bisher; nur die Verkaufszeiten sind länger; die Kunden wählerischer.

Aber... in den letzten 5 Jahren gab es faktisch eine Inflation von mindestens so um die 6 % jedes Jahr. Das heißt, das wenn Du das Haus heute zum gleichen Wert verkaufst, Du in Wahrheit 30 % weniger Kaufkraft mit diesem Geld hast.

Hätte ich das gleiche Geld in Gold angelegt beispielsweise, so wäre es jetzt ca. 70 % mehr wert (beim Rücktausch in Euro) abzüglich 30 % Inflation.

Das Haus war also in Wahrheit ein relativ schlechtes Investment.