Ein paar Antworten.

SchlauFuchs , Neuseeland, Freitag, 03.03.2017, 22:04 (vor 3353 Tagen) @ Sylvia
bearbeitet von unbekannt, Samstag, 04.03.2017, 20:01

Ich denke, dass man es nicht linear extrapolieren darf. Soziooekonimisch sind es die Skeptiker wie du und ich, die jahrelang dem Trend zuschauen und nicht begreifen, wieso die Blase nicht zusammenbricht, und irgendwann dann doch auf den Zug aufspringen. Das ist zu erwarten. Wenn jedermann investiert ist, ist aber keiner mehr da, der noch nachfragt - und dann ist die Blase reif zum Platzen. Irgendwann findet man einfach keinen Nachkaeufer mehr. (Waiting for the greater fool...)

Die Zentralbanken geben sich groesste Muehe, mit ihrem Quantitative Easing und anderen Methoden, weitere kuenstliche Nachfrage zu generieren. Das Problem ist nicht, dass Grundstuecke knapp werden, sondern die Kapitalisierung, vor allem die Fremdkapitalisierung. In Neuseeland ist die private Pro-Kopf-Verschuldung recht hoch, und daher ist der Markt fragil in Hinsicht auf Zinsfluktuationen. Im Moment steigen die Zinsen hier, weil der internationale Kapitalmarkt nicht mehr so fluessig ist - die Investoren sind jetzt skeptischer als noch vor 2 Jahren.

Wenn die Kapitalrendite auf Immobilien (also der Pro-Jahr-Wertzuwachs) unter die Zinsrate des zugrundeliegenden Fremdkapitals faellt, werden Immobilien als Investitionsobjekte uninteressant und sogar gefaehrlich - man wird also nicht nur aufhoeren zu kaufen, sondern auch versuchen, schnellstmoeglich zu verkaufen. Das wird Preisdruck verursachen. Weiterhin, wenn Zinsen steigen, werden die Kaeufer abgeschreckt, die Miete gegen Zinsen austauschen wollen - mieten erscheint ploetzlich guenstiger. Drittens sind eine Menge Kaeufer mit Krediten in den Markt eingetreten, die moeglicherweise sich die steigenden Zinsen nicht mehr richtig leisten koennen, die werden auch zum Verkauf gezwungen.

Wenn die Banken realisieren, dass die Bewertungen der Immobilien den gewaehrten Kredit nicht mehr abdeckt, haben wir wieder ein Szanario aehnlich wie 2008 - bloss, dass die Zahlen von 2008 verglichen mit heute schon fast niedlich sind. Menschen, die in Auckland arbeiten, koennen sich jetzt schon kaum noch Mieten oder Zinsen leisten - daher sind maessig bezahlte Jobs wie Lehrer oder Polizisten in Auckland schwierig zu besetzen - die Leute, die das tun wuerden, koennen es sich nicht mehr leisten.

Eine Marktuebersaettigung muss kommen, schwierig ist die Zeitpunktbestimmung, da globale Faktoren eine grosse Rolle spielen. NZ hat zur Zeit eine negative Handelsbilanz, und die Arbeitsmarktsituation ist okay, aber das kann sich schnell aendern, wenn z.B. unsere Exportprodukte weniger gefragt sind oder Sanktionen unterliegen, unser Dollar faellt und so weiter.

Es ist einfach nicht rational davon auszugehen, dass wenn eine Gartenhuette oder Garage in Auckland eine knappe Million Dollar wert ist, das linear weiter zu extrapolieren. der fiktive Marktwert hat sich so dermassen von dem inneren Wert entfernt, dass eine Korrektur, wenn sie kommt, drastisch sein muss und selbst den inneren Wert deutlich unterschreitet. Wenn der Markt erstmal faellt, wird sich keine Bank mehr bereit erklaren, Immobilien fremdzufinanzieren, nicht mal zuer Haelfte. Zur Zeit sind 80 % ja fast ueblich.

Wenn ich gerade mehr Zeit haette, wuerde ich noch detaillierter antworten, aber ich will lieber mit meinen Kindern aufs Feld, Blaubeeren pfluecken. :)

Ciao!
SF