Kleines Lehrstück zum Thema Grundschuld

13.000 Euro Grundschulden wegen einer nie eingebauten Küche
Berliner Familie lernt den Unterschied zwischen Grundbuch und Vertragsrecht kennen

Immobilien-Telefon Thema: Lohnt in meinem Fall ein Prozess?
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Dieser Fall ist kaum zu glauben: Eine Berliner Familie muss möglicherweise viel Geld bezahlen und das für eine Ware, die ein anderer bestellt hat und die offensichtlich auch nie geliefert wurde. Rechtsanwalt Kai-Peter Breiholdt staunt über diesen sonderbaren Fall aber nicht, sondern erklärt in ruhigen Worten die wichtigen Unterschiede zwischen einem privaten Vertrag zwischen zwei Menschen und dem Eintrag im Grundbuch, der neben dem Vertrag immer ein völlig rechtliches Eigenleben führt.

weiter hier lang:
Berliner Morgenpost

Oh Mann... Und ich suche grad den Sicherungsvertrag zu meinem Darlehensvertrag+ Grundschuld und bin am zweifeln, ob der überhaupt in meiner Unkenntnis ausgestellt wurde. Also auf zum Notar...

Grüße,
Yak

was ist denn da passiert? Aber mit dem roten Blinktext komme ich immer in Hektik, das Posting schnell abzusetzen.

zum vollständigen Text

http://www.morgenpost.de/content/2008/01/05/ratgeber/939936.html

Was soll an diesem Fall nun der Aufreger sein ? Dass jemand nicht ins Grundbuch schaut, bevor er eine Hütte kauft ? Oder dort einen Betrag von 13.000 Euro sieht, aber offensichtlich nix damit anfangen kann ? - In beiden Fällen gilt: selber schuld! Für derartige Doofies fehlt mir jegliches Verständnis.

Oder bekommt die Bank den Versteigerungserlös zu 100%, weil sie die Versteigerung betrieben hat. Hätte das Küchenstudio auch die Versteigerung betreiben können?
Gruss Taxass

Hallo yak,
klar gibt es Fallen beim Kauf einer Immobilie. Aber du ahnst nicht im entferntesten, wie vernagelt Menschen sein können, wenn sie sich erst einmal in eine Immobilie verliebt haben.

Nur, eine eingetrage Grundschuld für den Kauf einer Küche, das ist schon mal sehr merkwürdig. Da muss jede Bank, bei einem normalen Kredit schon nicht mehr mitmachen wollen, so böse sieht es bei dem Kreditkandidaten aus. Aber wenn ich das Haus kaufe und die Schulden sind noch nicht bezahlt, der Vorgänger ist pleite, das muss mir der Notar sagen und erklären, jedenfalls ein seriöser Notar.

Ich gebe zu, für einen Laien ist dieses Wirrwarr nicht einfach zu durchschauen. In meiner Lehrzeit, zu Immobilien, gerade hatte ich eine Eigentumswohnung gekauft für die schon mal eine Finanzierungsvertrag existierte, die ich übernommen hatte, kamen die von der Hypobank auch erst nach der Unterschrift mit der Sprache heraus, das ich mit meiner Unterschrift, die Bereitstellungszinsen des Vorgängers mit übernommen hatte, immerhin fast 13 000 DM. Ich bin davon gekommen, mit einer neuen Finanzierung, aber trotzdem, das hätte ins Auge gehen können.

bis denne
eisenherz

Oder bekommt die Bank den Versteigerungserlös zu 100%, weil sie die
Versteigerung betrieben hat. Hätte das Küchenstudio auch die Versteigerung
betreiben können?
Gruss Taxass

Jeder, der eine Grundschuld eingetragen hat, kann bei "Verwertungsreife" verwerten. Der Rang ist dabei völlig egal, nur passiert dann eventuell genau das, was sich im vorliegenden Fall abgespielt hat. Du kaufst also aus einer Zwangsversteigerung, trotzdem noch Grundschulden drauf.

Ohne die Details dieses Falles zu kennen: schleierhaft ist mir, warum die Grundschuld überhaupt eingetragen wurde, bevor es zu einer korrekten Lieferung der Küche kam. Der Voreigentümer muß ja noch blauäugiger gewesen sein, als diese beiden Happschies, die die Hütte jetzt aus der ZV erworben haben. The good news, however: wenn tatsächlich nicht ordnungsgemäß geliefert wurde (Beweislast leider bei den Neuerwerbern, daher wohl maximo difficilo), dann gelten für die Geltendmachung der Grundschuld alle Einreden aus dem Basisgeschäft. Hier also zB Mängeleinreden.

Generell gilt aber: wenn wir hier jeden Fall breit diskutieren würden, in dem Schwuffi und Puffi naiv in irgendwelche Fallen des modernen Lebens getappt sind, dann würden wir hier kaum noch zu anderen Themen gelangen ...

Hallo Taxass,
ich schließe mich weissgarnix an, der Eintelfall muss mit allen Umständen bekannt sein, erst dann kann man sich ein Urteil erlauben.

Aber hier wird wohl nicht die Küchenfirma die Eintragung der Grundschuld verlangt haben, sondern eher die Bank, die für die Kücheneinrichtung den Kredit gewährt hat.

Und bei solchen dubiosen Rückversicherungen der Bank, selbst bei einem Kredit für eine Kücheneinrichtung, das lässt nur den Schluss zu, das die Käufer eigentlich schon längst mit ihren finanziellen Möglichkeiten für den Kauf am Ende waren. Klar gibt ihnen dann weder die Firma, noch eine Bank einen Kredit, außer das Haus und das Grundstück wird ihnen über die Grundschuld wie ein Pfand übergeben. Darüber können sie beim Ausbleiben der Zahlungen jederzeit die ZV beantragen und sich so mit Sicherheit ihr Geld wiederholen, bei diesen kleinen Beträgen im Verhältnis zum Wert der Immobilie sowieso.

eisenherz

Hi Taxass,

es gibt Rangklassen und innerhalb der Abteilungen des Grundbuches noch Ränge nach Eintragungsdatum und Nr. der Eintragung in einer Abteilung.
Also keine zwingende Lastenfreie Übergabe bei Ersteigerung!!!!!!

Rangklasse 1: Kosten Zwangsversteigerung
RK 2: Litlohnansprüche
RK3: angemeldete öffentliche Lasten (z.B. Grundtsteuer, Schornsteinfegergebühr us.w.)
Rk4: eingetragene Dingliche Rechte, wie z.B. die Grundschuld, Hypothek, Wohnrechte u.s.w.
innerhalb der RK 4 gilt im Rangverhältnis die Nr der Eintragung, die in der regel nach dem Antragsdatum eingetragen wird. Zwischen den Abteilungen richtet sich der rang ausschließlich nach Eintragungsdatum!
RK5: ungesicherte Vollstreckungsgläubiger (aus ungesicherten Schuldverhältnissen)
RK 6: Dingliche Rechte nach der Beschlagnahme
RK 7 und 8: Ältere Rückstände

Das geringste Gebot besteht nun aus den Kosten des Verfahrens, und den Rechten, die vor dem betreibenden Recht im Grundbuch stehen bzw. angemeldet sind (RK 1-3 müssen angemeldet sein)
Der Mehrerlös geht an Betreiber der Versteigerung und überschuß an ehemaligen Eigentümer.
Alle eingetragenen Rechte, die im Rang besser stehen als der Betreibende bleiben bestehen und müssen vom Erwerber übernommen werden bzw. bleiben eingetragen!! Sonst hätte eine Eintragung von Rechten im Grundbuch auch keinen Sinn!!!

Beste Grüße
Bambus

Oder bekommt die Bank den Versteigerungserlös zu 100%, weil sie die
Versteigerung betrieben hat. Hätte das Küchenstudio auch die Versteigerung
betreiben können?
Gruss Taxass

Guten Tag Bambus,
eine gute Zusammenstellung von dir, zu den Rangfolgen bei einer Zwangsversteigerung, wie die nach und nach bedient werden. Man lernt doch immer wieder etwas dazu. Obwohl ich schon einige male auf einer solchen Versteigerung war und auch schon mitgeboten habe, habe ich das so noch nie gesehen.

Was ich aber weiß, das der Rechtspfleger -ein Richter ist das nie, der die Zwangsversteigerung abwickelt- diese Rangfolgen vorträgt, meist jedoch so schnell und mit den Juristenbegriffen gespickt, das wohl den meisten im Saal dabei das Verständnis fehlt. Was allerdings auch jeder machen sollte, sich die Unterlagen vor der Versteigerung beim Amtsgericht anzusehen, das Gutachten zu kopieren, denn in denen steht alles noch mal haarklein drin, einschließlich eines Grundbuchauszuges mit den Grundschuldeintragungen.

Was ich da schon alles an Eintragungen und Streichungen von Grundschulden gelesen habe, in schneller Abfolge, das war enorm. Zu guter letzt war dann immer der fünfte oder sechste letzte Eintrag dort, der entgültige Sargnagel für den Besitzer der Immobilie. Einer war mit bei, der hatte sich so jedes Mal seine wackligen Geschäftmodeelle von verschiedenen Banken finanzieren lassen, hatte es zwei mal zuvor bis kurz vor dem Termin der Zwangsversteigerung treiben lassen, hat die Schulden bei der Bank auf einem Schlag bezahlt und wenige Wochen später auf diese Art wieder einen neuen Kredit aufgenommen. Alles sehr geheimnisvoll.

bis denne
eisenherz

Was übrig bleibt geht an den Eigentümer.

Eine Bank kann und wird sich per notaruellem Vertrag quasi in der Rangklasse weiter oben absichern. Das hatte ich wo erlebt, das Wohnrechte war 3 mal soviel Wert wie das Haus (damit die Kinder damit sicher keinen Unfug machen).
Der Wohnrechtinhaber hat einem 50.000 DM Kredit zugestimmt und dessen Vorrangigkeit. Damit ging es dann so aus:

ZV-Erlös:
Erst Kosten,
50.000 an die Bank und
den Rest an den Wohnrechtinhaber.
Der offz. Eigentümer bekam nix (bzw. hatte halt damals die 50.000 DM bekommen). Ich leider auch nix

Wirklich jeder Rechtspfleger wird bei der ZV klar sagen, was an Schulden im Grundbuch bleibt. Die Küchenbankforderung und alles andere bleibt ggf. im Grundbuch, wenn z.B. Versandhaus X 2000 € fordert und dies per ZV eintreibt.

Wenn es für das Versandhaus dumm läuft (oder wie damals bei mir), bekommen die nix, weil es zu viele vorrangige Schulden gibt. Immerhin bekommt man alle Kosten erstattet und bleibt nur auf den eigenen sitzen (welche gering sind, wenn man es selber macht).

Bei meiner ZV damals war durch das Grundbuch nicht ersichtlich, wie wertvoll das Wohnrecht war. Es hätte sogar "was Wert" sein können, wenn die betreffende Person schon nicht mehr gelebt hätte.

Im Zweifel immer einen Rechtsverdreher fragen oder den Rechtspfleger fragen.

1. Es gibt Forderungen an die Sache und
2. Forderungen an die Person.

Eine Grundschuld ist eine Forderung an die Sache, aber auch ein Fahrzeugbrief oder ein Patent(?), d.h. ggflls. muß die Sache meine Forderungen vorrangig begleichen, sofern sich keine Person findet, um meine Forderungen abzulösen.

Ein Vertrag begründet Forderungen an den Vertragspartner, gegebenenfalls muß ich erst einen Titel erwerben, d.h., ich muß die Berechtigung meiner Forderungen beweisen, um dann aus dem Titel heraus vollstrecken zu können.
Um einen Titel zu erhalten, muß ich beweisen, dass meine Forderungen berechtigt sind.
Dann ist die Person aber möglicherweise insolvent und ich guck in die Röhre.

Mit der Grundschuld oder dem Fahrzeugbrief oder dem Patent(?) habe ich jedoch den Titel bereits in der Hand.
Mit dem Titel gilt immer der Beweis des ersten Anscheins.
Will der Betroffene Einwände vorbringen, gilt die Beweislastumkehr, d.h., der Betroffene wird Mühe haben zu beweisen, dass ich mich zu Unrecht in den Besitz des Titels gebracht habe.

Das ist der ganze Unterschied, so wie ich das verstehe, oder?

Gruß
Mephistopheles

Hi LenzHannover

Was übrig bleibt geht an den Eigentümer.

Eine Bank kann und wird sich per notaruellem Vertrag quasi in der
Rangklasse weiter oben absichern. Das hatte ich wo erlebt, das Wohnrechte
war 3 mal soviel Wert wie das Haus (damit die Kinder damit sicher keinen
Unfug machen).

Genau die Bank kennt sich aus mit den Rängen und den Wert der Eingetragenen Rechte und wird den Rang wollen, damit der "Pfandwert" auch mindestens den Kredit deckt.
Als Rangverbesserung ist es möglich Rangvorbehalte/Änderungen im Grundbuch einzutragen. Allerdings nur wirksam, wenn die im Rang Besseren dem zustimmen (freiwillig), wie hier der Wohnrechteinhaber es getan hat.

Der Wohnrechtinhaber hat einem 50.000 DM Kredit zugestimmt und dessen
Vorrangigkeit. Damit ging es dann so aus:

ZV-Erlös:
Erst Kosten,
50.000 an die Bank und
den Rest an den Wohnrechtinhaber.

Damit war das Wohnrecht nach der ZV aber raus aus dem GB. Da das Wohnrecht nur bis zum Tod des Inhaber im GB steht, variiert der Wert je nach Alter des Berechtigten. Berechnet aus dem nachhaltig möglichen Mietzins.

Der offz. Eigentümer bekam nix (bzw. hatte halt damals die 50.000 DM
bekommen). Ich leider auch nix

Der Wohnberechtigte musste raus und hat eventuell den vollen Wert nicht erhalten!!?? Wohnberechtigte hätte sich auch auf einen Wert mit dem Eigentümer einigen können und diesen mit dem Wohnrecht eintragen lassen.
Ein im Rang nach zig tausend Euro stehendes Wohnrecht ist deshalb weniger bis nix wert!!

Pech gehabt...

Wirklich jeder Rechtspfleger wird bei der ZV klar sagen, was an
Schulden im Grundbuch bleibt. Die Küchenbankforderung und alles andere
bleibt ggf. im Grundbuch, wenn z.B. Versandhaus X 2000 € fordert und dies
per ZV eintreibt.

Wenn es für das Versandhaus dumm läuft (oder wie damals bei mir), bekommen
die nix, weil es zu viele vorrangige Schulden gibt. Immerhin bekommt man
alle Kosten erstattet und bleibt nur auf den eigenen sitzen (welche gering
sind, wenn man es selber macht).

Bei meiner ZV damals war durch das Grundbuch nicht ersichtlich, wie
wertvoll das Wohnrecht war. Es hätte sogar "was Wert" sein können, wenn
die betreffende Person schon nicht mehr gelebt hätte.

Ja genau, wenn der Wohnberechtigte Tod ist, dann erlischt das Wohnrecht und erhöht den Wert des Grundstücks obwohl das Wohnrecht noch drin steht. Das ist natürlich super, wenn man das weiß und die anderen Steigerungswilligen das nicht wissen.

Im Zweifel immer einen Rechtsverdreher fragen oder den Rechtspfleger
fragen. [/b]

Genau...
Betse Grüße
Bambus

wo es lang geht.

##
Rangklasse 1: Kosten Zwangsversteigerung
RK 2: Litlohnansprüche
RK3: angemeldete öffentliche Lasten (z.B. Grundtsteuer, Schornsteinfegergebühr us.w.)
##

Erst kommt der Staat mit seinen Ansprüchen.
Dann ist eine Weile Sendepause.
Und erst dann, in der RK 4, wird das Fell unter den Gläubigern verteilt.

Was sind denn eigentlich die Litlohnansprüche oder so ähnlich, noch nie gehört? Im Internet verstehe ich nur Bahnhof zu den Beschreibungen. Fostwirtschaft, Grünflächenämter oder so etwas?

bis denne
eisenherz

Hi Mephistopheles!

1. Es gibt Forderungen an die Sache und

im BGB unter Sachenrecht

2. Forderungen an die Person.

im BGB Schuldrecht

Eine Grundschuld ist eine Forderung an die Sache, aber auch ein
Fahrzeugbrief oder ein Patent(?), d.h. ggflls. muß die Sache meine
Forderungen vorrangig begleichen, sofern sich keine Person findet, um
meine Forderungen abzulösen.

Der Fahrzeugbrief ist Eigentumsnachweiß am PKW, die Grundschuld ist das Recht einen Geldbetrag aus dem Grundstück zu erhalten. Durchsetzbar durch Zwangsverwaltung und/oder durch Zwangsversteigerung

Ein Vertrag begründet Forderungen an den Vertragspartner, gegebenenfalls
muß ich erst einen Titel erwerben, d.h., ich muß die Berechtigung meiner
Forderungen beweisen, um dann aus dem Titel heraus vollstrecken zu
können.
Um einen Titel zu erhalten, muß ich beweisen, dass meine
Forderungen berechtigt sind.

Nicht unbedingt, z.B. im gerichtlichen Mahnverfahren ist kein inhaltlicher Beweis notwendig!!

Dann ist die Person aber möglicherweise insolvent und ich guck in die
Röhre.

Ja!

Mit der Grundschuld oder dem Fahrzeugbrief oder dem Patent(?) habe ich
jedoch den Titel bereits in der Hand.

Nein, erst eine Vollstreckbare Grundschuld ist auch ein Titel, das muß ausdrücklich in der Bestellungsurkunde stehen!
Der Fahrzeugbrief ist kein Titel zum Vollstrecken.

Mit dem Titel gilt immer der Beweis des ersten Anscheins.
Will der Betroffene Einwände vorbringen, gilt die Beweislastumkehr,
d.h., der Betroffene wird Mühe haben zu beweisen, dass ich mich zu Unrecht
in den Besitz des Titels gebracht habe.

Nee, ein Vollstreckbare Titel ist das Papier was man benötigt um zu vollstrecken z.B. ZV oder auch Gerichtsvollzieher losschicken.
Ohne Titel keine Vollstreckung.

Das ist der ganze Unterschied, so wie ich das verstehe, oder?

Gruß
Mephistopheles

Gruß
Bambus

RK 2: Litlohnansprüche

Was sind denn eigentlich die Litlohnansprüche oder so ähnlich, noch nie
gehört? Im Internet verstehe ich nur Bahnhof zu den Beschreibungen.
Fostwirtschaft, Grünflächenämter oder so etwas?

lohn, litlohn (mhd.) = Arbeitslohn

Hi prinz_eisenherz!!

wo es lang geht.

##
Rangklasse 1: Kosten Zwangsversteigerung
RK 2: Litlohnansprüche
RK3: angemeldete öffentliche Lasten (z.B. Grundtsteuer,
Schornsteinfegergebühr us.w.)
##

Erst kommt der Staat mit seinen Ansprüchen.
Dann ist eine Weile Sendepause.
Und erst dann, in der RK 4, wird das Fell unter den Gläubigern verteilt.

Was sind denn eigentlich die Litlohnansprüche oder so ähnlich, noch nie
gehört? Im Internet verstehe ich nur Bahnhof zu den Beschreibungen.
Fostwirtschaft, Grünflächenämter oder so etwas?

Das sind Lohnansprüche der landwirtschaftlichen Arbeitnehmer.
Mehr weiss ich darüber nicht!

bis denne
eisenherz

Beste Grüße
Bambus

Hi Mephisto,

am besten ist natürlich, wenn niemand mit einer Forderung gegen mich aufwarten kann.

1. Es gibt Forderungen an die Sache und
2. Forderungen an die Person.

Ja. Das erste Problem entsteht, sobald beide Forderungen miteinander verknüpft sind (also 2 mit 1). Mit dem Trick wurde zuhauf gearbeitet.

Das zweite, dass der Kreditvertrag (Person) Laufzeit hat, der vom Gläubiger zwar abgetreten, aber nicht vor Ablauf gekündigt werden kann - es sei denn es gibt entsprechende Klauseln oder den bekannten Zahlungsverzug. Dann kommts darauf an, ob es nur um den Kreditvertrag (Person) geht oder ob - wg. Kombi - es gleich zur Vollstreckung in die Sache kommt.

Das dritte: Grundschulden können mit 6-Monatsfrist von beiden Seiten gekündigt werden. Findet sich kein neuer Gläubiger, wird in die Sache vollstreckt.

Dagegen empfehlen sich wohl: Hypotheken, da diese immer mit dem Kreditvertrag laufen (können gegen Vorfälligkeitsentschädigung nur vom Nehmer gekündigt werden) bzw. Eigentümergrundschuld, die ich dann meinerseits zu meinen Konditionen weitergeben kann.

Ein Vertrag begründet Forderungen an den Vertragspartner, gegebenenfalls
muß ich erst einen Titel erwerben, d.h., ich muß die Berechtigung meiner
Forderungen beweisen, um dann aus dem Titel heraus vollstrecken zu
können.

Kreditvertrag ist bereits ein Titel.

Um einen Titel zu erhalten, muß ich beweisen, dass meine
Forderungen berechtigt sind.

Ja, ist aber simpel.

Dann ist die Person aber möglicherweise insolvent und ich guck in die
Röhre.

Ja, aus dem Kreditvertrag allein, sofern er nicht an eine Grundschuld gekoppelt ist.

So in etwa. Bin in diesen deutschen Fragen nicht firm. Sorry.

Gruß!

Hi,

Korrektur:

ich meine mit Titel immer vollstreckbare Titel!!!

Beste Grüße

Bambus

Hi Mephistopheles!

1. Es gibt Forderungen an die Sache und

im BGB unter Sachenrecht

2. Forderungen an die Person.

im BGB Schuldrecht

Eine Grundschuld ist eine Forderung an die Sache, aber auch ein
Fahrzeugbrief oder ein Patent(?), d.h. ggflls. muß die Sache meine
Forderungen vorrangig begleichen, sofern sich keine Person findet, um
meine Forderungen abzulösen.

Der Fahrzeugbrief ist Eigentumsnachweiß am PKW, die Grundschuld ist das
Recht einen Geldbetrag aus dem Grundstück zu erhalten. Durchsetzbar durch
Zwangsverwaltung und/oder durch Zwangsversteigerung

Ein Vertrag begründet Forderungen an den Vertragspartner,

gegebenenfalls

muß ich erst einen Titel erwerben, d.h., ich muß die Berechtigung

meiner

Forderungen beweisen, um dann aus dem Titel heraus vollstrecken zu
können.
Um einen Titel zu erhalten, muß ich beweisen, dass meine
Forderungen berechtigt sind.

Nicht unbedingt, z.B. im gerichtlichen Mahnverfahren ist kein inhaltlicher
Beweis notwendig!!

Dann ist die Person aber möglicherweise insolvent und ich guck in die
Röhre.

Ja!

Mit der Grundschuld oder dem Fahrzeugbrief oder dem Patent(?) habe ich
jedoch den Titel bereits in der Hand.

Nein, erst eine Vollstreckbare Grundschuld ist auch ein Titel, das muß
ausdrücklich in der Bestellungsurkunde stehen!
Der Fahrzeugbrief ist kein Titel zum Vollstrecken.

Mit dem Titel gilt immer der Beweis des ersten Anscheins.
Will der Betroffene Einwände vorbringen, gilt die

Beweislastumkehr,

d.h., der Betroffene wird Mühe haben zu beweisen, dass ich mich zu

Unrecht

in den Besitz des Titels gebracht habe.

Nee, ein Vollstreckbare Titel ist das Papier was man benötigt um zu
vollstrecken z.B. ZV oder auch Gerichtsvollzieher losschicken.
Ohne Titel keine Vollstreckung.

Das ist der ganze Unterschied, so wie ich das verstehe, oder?

Gruß
Mephistopheles

Gruß
Bambus

Der Fahrzeugbrief ist Eigentumsnachweis am PKW, die Grundschuld ist das
Recht einen Geldbetrag aus dem Grundstück zu erhalten. Durchsetzbar durch
Zwangsverwaltung und/oder durch Zwangsversteigerung.

Nur ein kleiner Hinweis am Rande: der Fahrzeugbrief (bzw. die neue Zulassungsbescheinigung) weist den Halter des PKW aus, aber hat mit den Eigentumsverhältnissen am Fahrzeug überhaupt nichts zu tun, auch wenn oftmals Halter und Eigentümer identisch sind. Wer der Eigentümer eines PKW ist, ergibt sich erst aus Kaufverträgen und ähnlichem.

Hallo Prinz,

nachdem es mir das erste Posting wegen Zeitüberschreitung ins Nirvana versenkt hat, neuer Versuch mit Editor:

Das Grundproblem ist wohl, dass weder mir noch vermutlich den meisten anderen hierzulande klar war/ist, welche Risiken eine Grundschuld mit sich bringt. Das wird halt einfach unterschrieben, da das von der Bank so verlangt wird und alle anderen auch so machen.
Dieses Beispiel zeigt aber sehr deutlich, dass eine Grundschuld ohne Zusatzvereinbarung wie Sicherungsvertrag (und ggf. nicht mal damit) schlicht und einfach ein Geldbetrag darstellt, der i.d.R. zzgl. 3 Jahreszinsen jederzeit eingefordert werden kann - und zwar völlig unabhängig davon, ob eine (vermeintlich) damit zusammehängende Rückzahlung, Leistung etc. erbracht wurde oder nicht. Deshalb - und nicht als irgendein "Aufreger" (weissgarnichts) hatte ich den Artikel hier reingestellt.
Für mich ist das mittlerweile nichts Neues, aber leider halt erst seit ein paar Wochen. Wenn ich das alles bei Unterzeichnung des Kreditvertrages gewusst hätte, hätte ich mich allenfalls auf eine Hypothek, aber sicher nicht auf eine Grundschuld eingelassen. In meinem Freundeskreis (viele bauwillige Akademiker) weiss z.B. kein Mensch um diese Problematik.

Was ich auch sehr bezeichnend finde, dass es wohl schon als völlig normal empfunden wird, wenn ein Küchenstudio 13.000.00 Euro einfordert, ohne (angeblich) auch nur einen Finger dafür krumm gemacht zu haben. Ethik, Fairniss? Ein Fremdwort in Deutschland. Da wird eher noch den Betroffenen die Schuld gegeben - siehe die Antwort von Weissgarnix auf mein Posting.

Grüsse,
Yak

PS: Bei meinem KFW-Kreditvertrag habe ich wenigstens mal eine Klausel gefunden, dass die Sicherheiten nicht verwertet werden dürfen, bevor nicht die bekannten, speziellen Gründe dafür eingetreten sind. Jetzt muss ich noch der evtl. fehlenden Sicherungsvereinbarung nachforschen. Mal sehen, wie die Bank reagiert, sollte diese tatsächlich fehlen. Positiv: Die Möglichkeit einer Reduktion der Grundschuld auf den aktuell offenen Kreditbetrag ist im Vertrag bereits festgehalten.

Der Fahrzeugbrief ist Eigentumsnachweis am PKW, die Grundschuld ist das
Recht einen Geldbetrag aus dem Grundstück zu erhalten. Durchsetzbar

durch

Zwangsverwaltung und/oder durch Zwangsversteigerung.

Nur ein kleiner Hinweis am Rande: der Fahrzeugbrief (bzw. die
neue Zulassungsbescheinigung) weist den Halter des PKW aus, aber
hat mit den Eigentumsverhältnissen am Fahrzeug überhaupt nichts zu tun,
auch wenn oftmals Halter und Eigentümer identisch sind. Wer der
Eigentümer eines PKW ist, ergibt sich erst aus Kaufverträgen und
ähnlichem.

Der Fahrzeugbrief ist Eigentumsnachweis am PKW, die Grundschuld ist das
Recht einen Geldbetrag aus dem Grundstück zu erhalten. Durchsetzbar

durch

Zwangsverwaltung und/oder durch Zwangsversteigerung.

Nur ein kleiner Hinweis am Rande: der Fahrzeugbrief (bzw. die
neue Zulassungsbescheinigung) weist den Halter des PKW aus, aber
hat mit den Eigentumsverhältnissen am Fahrzeug überhaupt nichts zu tun,
auch wenn oftmals Halter und Eigentümer identisch sind. Wer der
Eigentümer eines PKW ist, ergibt sich erst aus Kaufverträgen und
ähnlichem.

Nein, fridolin, falls Stuemper Schroeder und/oder andere schwerstkorrupte Staatsmafia-Verbrecher der BRDDR/DDR 2.0 am System von KFZ-Brief und KFZ-Schein in den vergangenen 10 Jahren nichts geaendert haben, gelten definitiv und ultimativ nach wie vor folgende Rechtsregeln:

1. Der NAMENSEINTRAG im KFZ-SCHEIN weist den aktuell legalen KFZ-BESITZER (Ober-Besitzer) als HALTER des KFZ aus.

2. Der jeweils aktuelle INHABER DES KFZ-SCHEIN (die Person, die ueber den KFZ-Schein physisch verfuegt) weist sich damit als aktuell legaler NUTZER (Unter-Besitzer) des KFZ aus.

3. Der NAMENSEINTRAG im KFZ-BRIEF weist den aktuell legalen KFZ-EIGENTUEMER des KFZ aus.

4. Der jeweils aktuelle INHABER DES KFZ-BRIEF (die Person, die ueber den KFZ-Brief physisch verfuegt) weist damit ihre ANSPRUCHSRECHTE als NEU-EIGENTUEMER des KFZ im vollen Umfang nach.

5. Kaufvertraege, Rechnungen etc. zeigen Vorgaenge im SCHULD-Recht auf, sie koennen jedoch lediglich als Nachweise fuer Eigentums-, Besitz-, Nutzungs- und sonstige Verhaeltnisse im SACH-Recht dienen.

--
Gruss!
TD

Die StaSi tobt und Tassie kichert,
denn er ist Schaeuble abgesichert!

und der Kfz-Brief liegt ja heute in der Regel bei einer Bank im Tresor .

Es ist ratsam, bei PKW Verkauf den Kfz-Schein und die Kennzeichen zu behalten und den PKW damit still zu legen. Damit endet das Verhältnis zur Versicherung und der "Kfz-Steuer". Verhindert eventuell reichlich Ärger.

Das haben die Halb-Kriminellen noch nicht geändert, wobei Schäuble das ggf. > egal sein wird

Ja.

und der Kfz-Brief liegt ja heute in der Regel bei einer Bank im Tresor .

Hmmm, Deine Festellung ist sehr problematisch und wird garantiert wieder von den Lesern des Forums nach ihrem jeweiligen Geschmack interpretiert, deshalb korrigiere ich ein wenig, weil es dabei wiederum um Eindeutigkeiten bei eigentumsrechtliche Aspekten und Belangen geht:

Der KFZ-Brief liegt heute zumeist IM TRESOR EINER BANK!

Das ist keine Haarspalterei, sondern dabei geht es wiederum um Milliarden von Eurotzen:

1. Nicht alle, aber die weitaus ueberwiegende Anzahl aller KFZ-Briefe lagern in den Geschaeftsgebaeuden des Bankensystems.

2. Da die weit ueberwiegende Anzahl aller KFZs per Schuldvertrag (Darlehen, Kredit) finanziert sind, die ihrem Ende noch entgegenblicken (die Schuld wurde noch nicht vollstaendig getilgt), lagert ein jeder dieser KFZ-Briefe
im Tresor der finanzierenden Bank, was heisst, dass nicht nur der Tresor sondern auch der Inhalt des Tresors im Eigentumsanspruch der Bank liegt.

3. Soweit die Finanzierung und vollstaendige Bezahlung eines jeden KFZs abgeschlossen wurde, lagert nunmehr des oefteren der KFZ-Brief bei einer Bank im Tresor, was heisst, dass zwar der Tresor im Eigentum der Bank steht, die Bank hingegen jedoch keinerlei Eigentumsanspruch auf den Tresorinhalt hat.

Es ist ratsam, bei PKW Verkauf den Kfz-Schein und die Kennzeichen zu
behalten und den PKW damit still zu legen.

Ja, heutzutage ist diese Vorgehensweise in der BRDDR/DDR 2.0 sehr ratsam, vor allem auch gegenueber dem sehr vertrauenswuerdigen MultiKulti-Schrott.

Damit endet das Verhältnis zur Versicherung und der "Kfz-Steuer".

Nein, enden tun damit keinerlei Verhaeltnisse, sondern mit dem Tag der Stillegung eines KFZ wie zuvor beschrieben enden lediglich die Praemienforderungen der KFZ-Versicherung und die KFZ-Steuerforderungen an den KFZ-Halter.

Verhindert eventuell reichlich Ärger.

Das ist voellig richtig, weil der bisherige KFZ-Eigentuemer wie auch der bisherige KFZ-Halter (das kann ein und dieselbe Person sein, es muss aber nicht so sein) ab Uebergabe des KFZ an den Kaeufer haftpflichtig jenseits jeglichen Obligos steht!

--
Gruss!
TD

Die StaSi tobt und Tassie kichert,
denn er ist Schaeuble abgesichert!

Hallo Yak,

Was ich auch sehr bezeichnend finde, dass es wohl schon als völlig normal
empfunden wird, wenn ein Küchenstudio 13.000.00 Euro einfordert, ohne
(angeblich) auch nur einen Finger dafür krumm gemacht zu haben. Ethik,
Fairniss? Ein Fremdwort in Deutschland. Da wird eher noch den Betroffenen
die Schuld gegeben - siehe die Antwort von Weissgarnix auf mein Posting.

ist es eigentlich abwegig anzunehmen, dass der Ex-Eigentümer, als er sah, dass er sein Häusle nicht wird behalten können, dieses genauso wie bei einer feindlichen Unternehmensübernahme mit einer poisson pill zur freudigen Überraschung des Nacherwerbers ausgestattet hat?

Und müssen vielleicht die Beamten, die ihre überschüssige Beihilfe gerne gewinnbringend in Zwangsversteigerungen der Häuser der weniger von staatlicher Fürsorfe Begünstigten investieren möchten, in Zukunft öfters mit solchen poisson pills rechnen?

Das gilt natürlich nicht für die hier im Forum mitlesenden Staatsdiener, weil die sind ja ab jetzt gewarnt.

Gruß
Mephistopheles

Hi allerseits,

mit dem Begriff Titel ist das etwas komplizierter in Deutschland:

Ein Kreditvertrag, Kaufvertrag u.s.w. ist an sich noch kein Titel.

Ein Titel ist im rechtssinn Z.B. ein Urteil eines deutschen Gerichtes darüber, das man einen Anspruch z.B. aus einem Vertrag (z.B. Kreditvertrag) hat.

Nach Wikipedia:

"Ein Titel (lat. titulus) bezeichnet in der Rechtswissenschaft ein verbrieftes Recht, das nicht nur in materiellem Sinne begründet ist und weiterhin besteht, sondern gerade von einer Autorität verifiziert und perpetuiert wurde, um bei uneingeschränkter Anerkennung geltend gemacht werden zu können, ohne dass es weiter hinterfragt werden darf.

Die Titulierung sichert durch Formstrenge und -Einheitlichkeit einen fluiden Rechts- und Wirtschaftsverkehr. Daher bedarf es zur Verkehrsfähigkeit meist eines Dokuments.

International bezeichnet man im Rechtsverkehr über den Titel auch den Rechtsinhaber: etwa frz. titulaire = Inhaber. In Deutschland ist dies nicht üblich."

Um aus einem Titel zu vollstrecken benötigt man einen vollstreckbaren Titel.
Ein Gerichtsurteil ist also ein Titel und vollstreckbar wird dieser Titel mit einer sogenannten Vollstreckungsklausel, die ausdrücklich beantragt werden muß!

Es gibt wohl einen riesigen Unterschied in der Begriffsdefinition in Deutschland und USA!! In USA ist wohl schon der Vertrag ein Titel. (bin mir hier unsicher!)

So ist eine Grundschuld noch kein Titel. Erst mit einem Urteil über die Grundschuld durch ein Gericht hat man einen Titel. Um diesen Arbeitsschritt zu umgehen wird die Grundschuld vor einem Notar mit einer Vollstreckungsklausel versehen und notariell beurkundet. Damit haben sich dann die Vertragspartner auf die sofortige Unterwerfung in die Zwangsvollstreckung geeinigt.

Beste Grüße
Bambus

Auf die Idee bin ich noch gar nicht gekommen :)

ist es eigentlich abwegig anzunehmen, dass der Ex-Eigentümer, als er sah,
dass er sein Häusle nicht wird behalten können, dieses genauso wie bei
einer feindlichen Unternehmensübernahme mit einer poisson pill zur
freudigen Überraschung des Nacherwerbers ausgestattet hat?

Und müssen vielleicht die Beamten, die ihre überschüssige Beihilfe gerne
gewinnbringend in Zwangsversteigerungen der Häuser der weniger von
staatlicher Fürsorfe Begünstigten investieren möchten, in Zukunft öfters
mit solchen poisson pills rechnen?

Hi Mephistopheles,

ja gute Idee, wird in der Praxis auch gemacht:

Der Eigentümer vermietet zB. bei drohender ZV für einen geringen Mietpreis an Verwandschaft!!

Dadurch wird der Wert der Immobilie gesenkt und es gibt weniger Interessierte und ersteigert dann für geringen Preis in der ZV über andere Verwandte wieder zurück.

Verhindern kann das der Gläubiger nur, indem er auch die Zwangsverwaltung beantragt.

Oft kommt auch eine Notiz während der Versteigerung zum Aufruf, das Wohnung jetzt mit unbekannter Miethöhe und Mieter vermietet ist. Dann ersteigert eigentlich auch keiner (aber keine Garantie) mehr.

Interesant fand ich auch ein Konstrukt in dem der Gesellschafter einer GmbH die Eigentumswohnung die Eigentum der GmbH war als Generalbevollmächtigter von der GmbH gemietet hat. Der wohnte da und zahlte kaum Miete. Falls GmbH pleite, dann hatte er auf alle Fälle eine günstige Miete. An so einen Profi traut sich dann auch keiner mehr ran, den will doch keiner als Mieter haben.

Vorstellen könnte ich mir auch, das man eine unbelastete Immobilie tatsächlich bis unters Dach mit einer Grundschuld belastet, die dann in den Safe kommt. So kriegt man vom Ersteigerer die Grundschuld bezahlt und hat den Wert des Hauses wieder Cash auf dem Konto. Für Selbständige die mit Privatvermögen voll haften ist das zu überlegen!!! Am besten über die in Gütertrennung lebende Ehefrau, die dann die Grundschuld zeigt und einfordert.

Naja, da gibts bestimmt noch mehr raffinierte Konstellationen!!!

Beste Grüße

Bambus

einem freiberuflichen Bekannten kam es recht teuer, dass die Frau die gesamte Buchhaltung machte, incl. der wohl nicht ganz offiziellen (ist alles verjährt).

Das mit der Vermietung hat mir mal ein "Traumhaus" verekelt. Angeblich an die Bekannte mit östlichem Dialekt noch auf die nächsten 30 Jahre vermietet für ein Apple und ein Ei.
Der Ex-Eigentümer hat derart viele Schulden, dass dem selbst die Aufdeckung eines Betruges nicht weiter stören würde. Der ist 70 und wirklich passieren tut dem nix mehr.

Eine mutige (Lehrer ? ) Fam. bot absurd viel.

Dies zeigt mal wieder eindeutig, wie albern diese Wertgutachten sind. Im "Gutachten" (ich nenne die wertlose Verkaufsprospekte zur Enthaftung des Staates) wird nicht einmal dokumentiert, wer seit wann offz. dort gemeldet ist .