Aus gegebenem Anlass. Frage an @dottore und andere Experten hier.

z.B.: Ich habe ca. 60% eines Kredites getilgt. Die Grundschuld steht noch
mit der vollen Summe
zu Buche.

Nebenbei erwähnt: Schau dir die Grundschuld mal genauer an. Die wird oft mit 18% oder mehr verzinst. Deine Bank sagt dir, dass sei nur ein theoretischer Wert, damit die Grundschuld auch Hochzinsphasen übersteht. Von wegen. Bei Vollstreckung kommen die Zinsen voll zum tragen. Da wird gerechnet 100.000 EUR Grundschuld aus 2002, 18% Zinsen, Höhe 2007: 228.000 EUR.

Hi allerseits,

ich habe mal ein bischen nachgelesen:

Es stimmt, die Grundschuld ist Abstrakt und ohne eine Darlehensforderung berechtigt sie aus dem Grundstück den bestimmten Betrag zu fordern.

Um diesen Betrag zu vollstrecken, benötigt man aber in Deutschland einen vollstreckbaren Titel!!

Diesen Titel bekommt man entweder indem der Grundschuldgläubiger den Grundschuldnehmer (Eigentümer des Grundstücks) verklagt und ein positives Urteil bekommt mit einer sogenannten Vollstreckungsklausel.

Und nun ist es immer noch nicht soweit!! Jetzt muß der Gläubiger mit dem Titel (vollstreckbare Ausfertigung des Urteils) beim Vollstreckungsgericht die Vollstreckung beantragen.

Das Vollstreckungsgericht ist verpflichtet dem Schuldner der Grundschuld eine Notfrist einzuräumen in der er Widerspruch einlegen kann. Diese Notfrist von zwei Wochen ist spätestens mit dem Bescheid über die Zwangsversteigerung des Grundstücks mitzuteilen. In der Regel erhält man erst diese Notfrist und wenn die abgelaufen ist, erst dann wird zur ZV geläutet.

Nun haben die Banken keine Lust sich erst den Titel über ein Urteil zu holen, so das sie einen unbürokratischen Kniff verwenden. Sie lassen sich einen ich nenn das mal privaten Titel unterschreiben und vom Notar beurkunden.

Dieser private Titel ist die vertraglich vereinbarte Unterwerfung in die Zwangsvollstreckung. Dieser Titel ermöglicht die sofortige Beantragung der ZV beim Vollstreckungsgericht mit den folgen (Notfrist) wie oben beschrieben.

Diese Unterwerfung kann nun soweit gehen (die Banken wollen das auch so), das man sich nicht nur der Zwangsvollstreckung in das Grundstück unterwirft sondern auch in das Privatvermögen.
Erst mit der Unterwerfung der Vollstreckung in das Privatvermögen bekommt man notariell beurkundet auch das Private Vermögen in die Haftung für den Kredit. Die Grundschuld selber läßt nur die Haftung des Grundstücks zu.

Dieser notarielle Vertrag bringt die Haftung des Privatvermögens mit ins Spiel!!!

Wie kann man die ZV abwehren?
Neben der Notfrist von zwei Wochen in der man der ZV Widersprechen kann gibt es auch noch die Vollstreckungsabwehrklage, die eventuell mit einer einstweiligen Verfügung das gesamte ZV-Verfahren stoppt.

Es gibt also zwei Möglichkeiten sich gegen die ZV zu wehren. Man benötigt für die erfolgreiche Abwehr allerdings einen guten Grund.

Und genau das muß man herausfinden, ob eine Sicherungsabrede Grund genug ist, auch wenn sie bei Verkauf der Grundschuld eventuell (darüber gibt es meines Wissens noch kein Urteil eines deutschen Gerichtes) auseinanderfallen!!???

Zur Kündigung:
Im BGB steht ausdrücklich, das die sechmonatige Kündigungsfrist Abdingbar ist, das heißt vertraglich kann die Kündigungsfrist und -gründe anders vereinbart werden.
Dies erfolgt in der Regel in der Sicherungsabrede.

Kündigt man als Grundschuldschuldner seine Grundschuld, weil nix in der Sicherungsabrede steht, kann man aber gegen seinen Kreditvertrag verstoßen. Der Verstoß wird zu Schadensersatzansprüchen für die Bank führen.

Also Vorsicht.

Das ganze Konstrukt ist super kompliziert!!!
Es gibt mindestens drei, wenn nicht sogar vier Verträge!! Darlehensvertrag, Sicherungsabrede, Grundschuldbewilligung und wahrscheinlich die notariell beurkundete Unterwerfung in die Zwangsvollstreckung ins Grund- und Privatvermögen. Die Verträge beziehen sich alle irgendwie aufeinander.

Soweit ich mich erinnere gab es im TV bis jetzt nur Berichte, das böse Inkassounternehmen säumige Schuldner unter Druck setzten. Ich habe noch von keiner ZV gehört, die betrieben wurde, weil eine Heuschrecke vollstrecken lässt, weil Sicherungsabrede und Grundschuld auseinanderfallen!!!

Es gab im alten Forum einen Aufsatz, indem theoretisch postuliert wurde, das unter den umständen des Verkaufs und der Säumigkeit und einer schlechten Sicherungsabrede (was das genau ist, weiß ich nicht mehr) Grundschuld und Sicherungsabrede auseinanderfallen. Was dazu ein Vollstreckungsgericht meint, wenn mit dieser begründung widersprochen wird, habe ich noch nirgens gefunden. Auch im Rahmen einer Vollstreckungsschutzklage habe ich dazu noch nichts gelesen.

Die Eintragung von wichtigen Bedingungen der Sicherungsabrede in das Grundbuch ist wohl möglich.
Hierzu habe ich nachgelesen in Leesmeister, Materielles Liegenschaftsrecht im Grundbuchverfahren S. 285-286, das es möglich sein soll markante Punkte der Sicherungsabrede in das Grundbuch (auch nachträglich) eintragen zu lassen. Das Buch ist von 1992, wie sich die Eintragungspraktiken seit dem entwickelt haben, konnte ich nicht finden.

Unter Markant würde ich z.B. die Kündigungsfrist und Gründe (nämlich die Koppelung an das Darlehen) verstehen.

Die Eintragungsmöglichkeit prüft der zuständige Rechtspfleger beim Grundbuchamt.

Also, wer hier tatsächlich betroffen ist, sollte sich bevor er in panik verfällt mal seine Sicherungsabrede nehmen und beim Grundbuchamt vorsprechen, ob die nachträgliche Eintragung möglich ist.

Falls die Sache akut ist oder wird, würde ich eventuell vom beurkundenden Notar eine Antwort verlangen, ob die von ihm beurkundete Grundschuld die Gefahr birgt, das bei Verkauf Grundschuld und Sicherungsabrede auseinanderfällt. Der Notar ist meiner Meinung nach im Rahmen seiner Nebenpflichten verpflichtet das zu beantworten. Wenn nicht dann würde ich nach einem Pauschalhonorar fragen und mir eine schriftliche Antwort erbeten.

Der Notar hat bei Beurkundung die Pflicht auf Gefahren die den Vertragszweck beeinträchtigen hinzuweisen. Wenn es die Gefahren gibt, dann müßte er die Vertragsparteien darauf hinweisen. Den Hinweis ließt man dann im Vertrag selber auch, weil der Notar aus der Haftung raus will. Ich würde mal gern wissen, wie zur Zeit die Notare bei der Beurkundung verfahren.

Beste Grüße
Bambus

Hallo Vatapitta,
erinnere dich bitte daran, die eingetragene Grundschuld ist immer ein Pfandrecht der Banken gegenüber dem Schuldner.

Genauer, weil das Juristendeutsch mehr verschleiert, als es zu Aufklärung dient, die Bank sichert sich über den Zugriff, sprich den sofortigen Verkauf des Grundstückes und der Immobile, als ERSTER in der Schlange der Schuldner, ihren Kredit ab mit dem Wert der Immobilie ab. In der Regel, wenn der Schuldner nicht mehr die Raten bezahlen kann, dann kann sie, sie muss nicht, die Bank die sofortige Zwangsversteigerung der Immobilie des Schuldners in die Wege leiten, beim zuständigen Amtsgericht.

Zwischenbemerkung:
Die Grundschuld ist grundsätzlich eine Sicherung für die Bank und nur für die Bank. Durch den Eintrag im Grundbuch, Kategorie III, an die erste Stelle, wird im Falle der Verwertung, wegen dieses Ranges an der 1. Stelle, immer die Bank mit ihren Forderungen, vor allen anderen ihre Geld bekommen. Und sollte dann aus dem Zwangsverkauf noch etwas Geld übrig bleiben, dieses Geld wird dann unter den nachfolgenden Schuldnern aufgeteilt, wie Handwerkerechnungen, Konsumkredite.

Hinweis:
Die Schulden beim Staat, die der insolvente Hausbesitzer hat, die gehen immer vor, auch vor der Rangfolge der eingetragenen Grundschuld, selbst dann wenn dort die Bank an 1. Stelle steht. Diese Schulden sind aber meist nicht relevant im Verhältnis zum Wert des Grundstückes und der Immobilie.

Zur Löschung der Grundschuld:
Die erfolgt nicht automatisch, jedenfalls muss sie nicht automatisch erfolgen. Hat aber aus meiner Sicht, trotz der vielen Aufregung um die Grundschuld in der letzten Zeit, bei einem abgezahlten Grundstück auch keine Bedeutung mehr. Die Banken lassen die Grundschuld ganz gerne im Grundbuch stehen, weil sie sich erhoffen, das der Eigentümer, mit Hilfe der Grundschuld, einen weiteren Kredit bei ihnen beantragt, denn immerhin, von den Krediten und den Zinsen leben ja die Banken. Die Grundschuld ist so gesehen, nach dem Abbezahlen der Hypothek, wie ein Schaufenster der Bank, mit einer verlockenden Ware, die jemanden die Möglichkeit anbietet, bei der Bank einen weiteren Kredit zu bekommen, zu besseren und Konditionen und in kürzerer Zeit, als der Interessent diesen Kredit sonst bekommen würde. Auch dafür dient die immobile als Pfand.

Beispiel:
Wenn jemand ein kleines Geschäft aufmachen will, dazu Startkapital benötigt, dann kann er das dafür benötigte Geld über den Grundschuldeintrag bei der Bank beantragen, Wichtig ist aber auch dann, wenn die Bank erhebliche Zweifel hat, dann muss sie diesen Kredit, als Sicherheit die Grundschuld, nicht gewähren. Die Richtlinien der Kreditvergabe bleiben immer auf Seiten der Bank. Der Kreditnehmer ist immer in der passiven Rolle. Anhand dieses Beispieles ist zu erkennen, das die Grundschuld keineswegs nur, und ausschließlich, im Zusammenhang mit der gewährten Hypothek betrachtet werden kann, sie dient auch dazu, ganz andere Schulden, als die Immobilienschulden abzusichern, aber nur zum Nutzen der Bank.

Löschung der Grundschuld?
Sind die gesicherten Kredite zurückgezahlt kann der Eigentümer die Löschung der Grundschuld vom Gläubiger verlangen. Die Löschung erfolgt allerdings nicht "automatisch". Vielmehr muss der Gläubiger hierzu eine sog. Löschungsbewilligung abgeben und der Eigentümer der Löschung (beim Notar) zustimmen und den Vollzug beantragen.

Grundschuldzinsen
## Die oft erschreckend hohen Grundschuldzinsen (meist zwischen 12 % und 20 %) sind keine Zinsen, die tatsächlich bezahlt werden. Vielmehr erhöhen diese Zinsen nur den Sicherungsumfang der Grundschuld. Steht also im Grundbuch z.B. eine Grundschuld zu 100.000,-- EUR samt 15 % Zinsen jährlich, ist die Bank nach zwei Jahren bis zu einem Betrag von 130.000,-- EUR gesichert, auch wenn die tatsächliche Schuld dann nur noch (z.B.) 90.000,-- EUR beträgt.##

Das ist schon besser erklärt, aber immer noch missverständlich. Versetze dich mal in die Lage der Bank und überlege dir, unter welchen Bedingungen die Bank die Hypothek gewährt hat, dann kommst du sehr schnell hinter den Sinn dieser Zinsen.

Der ist, einfach formuliert so beschrieben: Die Bank hat das Geld gegeben mit der Erwartung die Hypothekensumme, z. b. über eine Laufzeit von 20 Jahren, wieder zurückbezahlt zu bekommen. Aber das würde aus der Sicht der Bank ein riesiges Verlustgeschäft sein, nur die Kreditsumme, denn für das herausgegeben Geld würde die Bank auf dem Kapitalmarkt Zinsen bekommen, meinetwegen 3%.

Das bedeutet, das sich die Bank durch Hochrechnungen und Abschätzungen für die herausgegebne Hypothek einen Zinssatz überlegen muss, der diesen einfache Zins ohne Risiko, die 3%, übertrifft und noch ein wenig darüber hinaus. Im Konkurrenzkampf der Banken untereinander kann keine die Zinsen für die Hypothek wahllos nach oben setzten, obwohl sie es gerne machen würden. Die Zinsen, über die lange Laufzeit, das ist das Geschäft der Hypothekenvergabe. Wenn nun jemand Zwangsvollstreckt wird, und die Bank nach, sagen wir zehn Jahren Laufzeit, nur die Summe, die reine Restsumme der Schulden erhält, dann ist die zwar froh, aber trotzdem fürchterlich sauer, weil ihr ja so die Zinsen für Restlaufzeit des Kredites, ihr Gewinn, verloren gehen würde. Also was macht sie? Sie verrechnet die Restsumme mit den Grundschuldzinsen, die der Bank auch noch den zweiten möglichen Verlust absichert, die entgangenen Zinsen.
Alles klar?

eisenherz

- kein Text -

Grundschulden kann ich auch für

Aktienkäüfe nutzen

Dottore,

soweit konnte ich gar nicht denken... .

Hi Lecoquinus,

Du kannst restlos alles, was ueberhaupt irgendwie denkbar ist, mit Kredit von der Bank finanzieren, und die Grundschuld dient der Bank quasi als Pfand dafuer, dass sie ihre Geld-Forderungen gegen den Kreditschuldner aus der Verwertung dieses Pfands befriedigen kann, falls der Kreditschuldner in Schieflage geraet.

Nun ist es ja so, dass die einmal ins Grundbuch eingetragene Grundschuld von der Betragshoehe her solange daran fixiert bleibt, bis der Eintrag im Grundbuch wie auch immer geaendert wird.

Eine Bank muss nun die Grundschulden ihrer Grundschuldner etwas mehr oder weniger regelmaessig raten, d.h. abschaetzen, ob das Grundobjekt im Falle seiner Verwertung auch tatsaechlich die Betragshoehe der eingetragenen und darauf lastenden Grundschuld hergibt und einspielt, i.e. ob sich mit hoher Wahrscheinlichkeit Kaeufer fuer dieses Grundobjekt finden lassen, die zumindest die Betragshoehe der Grundschuld zu bezahlen bereit sind.

In einem rundum "inflationaeren" Marksegment-Szenario, das mit staendig steigenden Preisen aufwartet, sind die Ergebnisse solcher Bank-Ratings fuer deren Grundschuldner regelmaessig kein Problem, weil die Belastung des Grundobjekts unveraendert gleichbleibt, jedoch seine Belastungsfaehigkeit infolge inflationaerer "Wertsteigerung" staendig steigt.

In einem rundum "deflationaeren" Marksegment-Szenario, das mit staendig fallenden Preisen aufwartet, ist es genau umgekehrt, die Ergebnisse solcher Bank-Ratings fuehren fuer deren Grundschuldner zu staendig wachsenden Problem, weil die Belastung des Grundobjekts unveraendert gleichbleibt, jedoch seine Belastungsfaehigkeit infolge deflationaeren "Wertverfalls" staendig faellt.

In massgraedlicher Abhaengigkeit der Betragshoehe der Grundschuld zur jeweils aktuellen Belastungsfaehigkeit des Grundobjekts kommt bei staendig fortschreitendem Preisverfall des Grundobjekts letztendlich fuer jeden Grundschuldner irgendwann der Zeitpunkt, an dem die Bank bei ihm anklopft und von ihm eine alternative Loesung im Hinblick auf die aktuelle "Unterdeckung" der Grundschuld infolge verminderter Belastungsfaehigkeit des Grundobjekts fordert.

Gemaess m.W. haftet der Grundschuldner in unbegrenzter Hoehe mit seinem gesamten Privatvermoegen im Hinblick auf die Betragshoehe der Grundschuld, vermag der Grundschuldner in einem solchen Fall der "Unterdeckung" eine Verminderung der Betraegshoehe der Grundschuld oder das Einbringen anderer
belastbarer Sicherheitsobjekte nicht zu bewerkstelligen, dann ist Feierabend fuer ihn, die Bank wird in sein Grundeigentum vollstrecken und es der Verwertung zufuehren.

WENN das SO erfolgt ist und es bei einem Bankencrash zu Vollstreckungen
kommt, dann würde sich wahrhaftig die Pforte der Hölle öffnen.

Das kann auch bei anderen Crashs, die stand-alone oder parallel zueinander ablaufen, darunter natuerlich auch Bankencrashs, zutreffen.

Mord und Totschlag allerortens.

Richtig, weil dann am Fliessband, nein, an Fliessbaenderstroemen, Vollstreckungen produziert und die Grundobjekte in Massen auf die Immobilienmaerkte geworfen und dort angeboten werden, was natuerlich die Preise in die unterste Kelleretage rauschen lassen wuerde...

Oder sie werden gebundelt und irgendwo auf der weiten Welt zum Tonnenpreis angeboten einschliesslich der CDOs saemtlicher Restschulden aller ehemaligen grundverschuldeten Immobilieneigentuemer...

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Gruss!
TD

Die StaSi tobt und Tassie kichert,
denn er ist Schaeuble abgesichert!