Vollstreckung von Grundschulden

Bambus , Samstag, 26.01.2008, 07:09 (vor 6575 Tagen) @ Vatapitta

Hi allerseits,

ich habe mal ein bischen nachgelesen:

Es stimmt, die Grundschuld ist Abstrakt und ohne eine Darlehensforderung berechtigt sie aus dem Grundstück den bestimmten Betrag zu fordern.

Um diesen Betrag zu vollstrecken, benötigt man aber in Deutschland einen vollstreckbaren Titel!!

Diesen Titel bekommt man entweder indem der Grundschuldgläubiger den Grundschuldnehmer (Eigentümer des Grundstücks) verklagt und ein positives Urteil bekommt mit einer sogenannten Vollstreckungsklausel.

Und nun ist es immer noch nicht soweit!! Jetzt muß der Gläubiger mit dem Titel (vollstreckbare Ausfertigung des Urteils) beim Vollstreckungsgericht die Vollstreckung beantragen.

Das Vollstreckungsgericht ist verpflichtet dem Schuldner der Grundschuld eine Notfrist einzuräumen in der er Widerspruch einlegen kann. Diese Notfrist von zwei Wochen ist spätestens mit dem Bescheid über die Zwangsversteigerung des Grundstücks mitzuteilen. In der Regel erhält man erst diese Notfrist und wenn die abgelaufen ist, erst dann wird zur ZV geläutet.

Nun haben die Banken keine Lust sich erst den Titel über ein Urteil zu holen, so das sie einen unbürokratischen Kniff verwenden. Sie lassen sich einen ich nenn das mal privaten Titel unterschreiben und vom Notar beurkunden.

Dieser private Titel ist die vertraglich vereinbarte Unterwerfung in die Zwangsvollstreckung. Dieser Titel ermöglicht die sofortige Beantragung der ZV beim Vollstreckungsgericht mit den folgen (Notfrist) wie oben beschrieben.

Diese Unterwerfung kann nun soweit gehen (die Banken wollen das auch so), das man sich nicht nur der Zwangsvollstreckung in das Grundstück unterwirft sondern auch in das Privatvermögen.
Erst mit der Unterwerfung der Vollstreckung in das Privatvermögen bekommt man notariell beurkundet auch das Private Vermögen in die Haftung für den Kredit. Die Grundschuld selber läßt nur die Haftung des Grundstücks zu.

Dieser notarielle Vertrag bringt die Haftung des Privatvermögens mit ins Spiel!!!

Wie kann man die ZV abwehren?
Neben der Notfrist von zwei Wochen in der man der ZV Widersprechen kann gibt es auch noch die Vollstreckungsabwehrklage, die eventuell mit einer einstweiligen Verfügung das gesamte ZV-Verfahren stoppt.

Es gibt also zwei Möglichkeiten sich gegen die ZV zu wehren. Man benötigt für die erfolgreiche Abwehr allerdings einen guten Grund.

Und genau das muß man herausfinden, ob eine Sicherungsabrede Grund genug ist, auch wenn sie bei Verkauf der Grundschuld eventuell (darüber gibt es meines Wissens noch kein Urteil eines deutschen Gerichtes) auseinanderfallen!!???

Zur Kündigung:
Im BGB steht ausdrücklich, das die sechmonatige Kündigungsfrist Abdingbar ist, das heißt vertraglich kann die Kündigungsfrist und -gründe anders vereinbart werden.
Dies erfolgt in der Regel in der Sicherungsabrede.

Kündigt man als Grundschuldschuldner seine Grundschuld, weil nix in der Sicherungsabrede steht, kann man aber gegen seinen Kreditvertrag verstoßen. Der Verstoß wird zu Schadensersatzansprüchen für die Bank führen.

Also Vorsicht.

Das ganze Konstrukt ist super kompliziert!!!
Es gibt mindestens drei, wenn nicht sogar vier Verträge!! Darlehensvertrag, Sicherungsabrede, Grundschuldbewilligung und wahrscheinlich die notariell beurkundete Unterwerfung in die Zwangsvollstreckung ins Grund- und Privatvermögen. Die Verträge beziehen sich alle irgendwie aufeinander.

Soweit ich mich erinnere gab es im TV bis jetzt nur Berichte, das böse Inkassounternehmen säumige Schuldner unter Druck setzten. Ich habe noch von keiner ZV gehört, die betrieben wurde, weil eine Heuschrecke vollstrecken lässt, weil Sicherungsabrede und Grundschuld auseinanderfallen!!!

Es gab im alten Forum einen Aufsatz, indem theoretisch postuliert wurde, das unter den umständen des Verkaufs und der Säumigkeit und einer schlechten Sicherungsabrede (was das genau ist, weiß ich nicht mehr) Grundschuld und Sicherungsabrede auseinanderfallen. Was dazu ein Vollstreckungsgericht meint, wenn mit dieser begründung widersprochen wird, habe ich noch nirgens gefunden. Auch im Rahmen einer Vollstreckungsschutzklage habe ich dazu noch nichts gelesen.

Die Eintragung von wichtigen Bedingungen der Sicherungsabrede in das Grundbuch ist wohl möglich.
Hierzu habe ich nachgelesen in Leesmeister, Materielles Liegenschaftsrecht im Grundbuchverfahren S. 285-286, das es möglich sein soll markante Punkte der Sicherungsabrede in das Grundbuch (auch nachträglich) eintragen zu lassen. Das Buch ist von 1992, wie sich die Eintragungspraktiken seit dem entwickelt haben, konnte ich nicht finden.

Unter Markant würde ich z.B. die Kündigungsfrist und Gründe (nämlich die Koppelung an das Darlehen) verstehen.

Die Eintragungsmöglichkeit prüft der zuständige Rechtspfleger beim Grundbuchamt.

Also, wer hier tatsächlich betroffen ist, sollte sich bevor er in panik verfällt mal seine Sicherungsabrede nehmen und beim Grundbuchamt vorsprechen, ob die nachträgliche Eintragung möglich ist.

Falls die Sache akut ist oder wird, würde ich eventuell vom beurkundenden Notar eine Antwort verlangen, ob die von ihm beurkundete Grundschuld die Gefahr birgt, das bei Verkauf Grundschuld und Sicherungsabrede auseinanderfällt. Der Notar ist meiner Meinung nach im Rahmen seiner Nebenpflichten verpflichtet das zu beantworten. Wenn nicht dann würde ich nach einem Pauschalhonorar fragen und mir eine schriftliche Antwort erbeten.

Der Notar hat bei Beurkundung die Pflicht auf Gefahren die den Vertragszweck beeinträchtigen hinzuweisen. Wenn es die Gefahren gibt, dann müßte er die Vertragsparteien darauf hinweisen. Den Hinweis ließt man dann im Vertrag selber auch, weil der Notar aus der Haftung raus will. Ich würde mal gern wissen, wie zur Zeit die Notare bei der Beurkundung verfahren.

Beste Grüße
Bambus