Theorie und Praxis bei der Vollstreckung von Grundschulden

Tassie Devil, Tasmania, Australia, Samstag, 26.01.2008, 21:20 (vor 6576 Tagen) @ Bambus

Hi allerseits,

Hi Bambus,

ich habe mal ein bischen nachgelesen:

Zunaechst spricht also die Theorie:

Es stimmt, die Grundschuld ist Abstrakt und ohne eine Darlehensforderung
berechtigt sie aus dem Grundstück den bestimmten Betrag zu fordern.

Hier das grundlegende grundsaetzliche Motto: Jede Grundschuld ohne Schuldgrund!

Per se hat jede Grundschuld keinen Schuldgrund, dieser muss stets durch zusaetzliche schuldbegruendende Vertraege an die Grundschuld angebunden werden!

Um diesen Betrag zu vollstrecken, benötigt man aber in Deutschland einen
vollstreckbaren Titel!!

Diesen Titel bekommt man entweder indem der Grundschuldgläubiger den
Grundschuldnehmer (Eigentümer des Grundstücks) verklagt und ein positives
Urteil bekommt mit einer sogenannten Vollstreckungsklausel.

Und nun ist es immer noch nicht soweit!! Jetzt muß der Gläubiger mit dem
Titel (vollstreckbare Ausfertigung des Urteils) beim Vollstreckungsgericht
die Vollstreckung beantragen.

Das Vollstreckungsgericht ist verpflichtet dem Schuldner der Grundschuld
eine Notfrist einzuräumen in der er Widerspruch einlegen kann. Diese
Notfrist von zwei Wochen ist spätestens mit dem Bescheid über die
Zwangsversteigerung des Grundstücks mitzuteilen. In der Regel erhält man
erst diese Notfrist und wenn die abgelaufen ist, erst dann wird zur ZV
geläutet.

Und nun schreiten wir zur Praxis:

Nun haben die Banken keine Lust sich erst den Titel über ein Urteil zu
holen, so das sie einen unbürokratischen Kniff verwenden. Sie lassen sich
einen ich nenn das mal privaten Titel unterschreiben und vom Notar
beurkunden.

Dieser private Titel ist die vertraglich vereinbarte Unterwerfung in die
Zwangsvollstreckung. Dieser Titel ermöglicht die sofortige Beantragung der
ZV beim Vollstreckungsgericht mit den folgen (Notfrist) wie oben
beschrieben.

Diese Unterwerfung kann nun soweit gehen (die Banken wollen das auch so),
das man sich nicht nur der Zwangsvollstreckung in das Grundstück
unterwirft sondern auch in das Privatvermögen.
Erst mit der Unterwerfung der Vollstreckung in das Privatvermögen bekommt
man notariell beurkundet auch das Private Vermögen in die Haftung für den
Kredit. Die Grundschuld selber läßt nur die Haftung des Grundstücks zu.

Dieser notarielle Vertrag bringt die Haftung des Privatvermögens mit ins
Spiel!!!

Ja, klar, und das ist die gaengige Praxis!

Wie kann man die ZV abwehren?
Neben der Notfrist von zwei Wochen in der man der ZV Widersprechen kann
gibt es auch noch die Vollstreckungsabwehrklage, die eventuell mit einer
einstweiligen Verfügung das gesamte ZV-Verfahren stoppt.

Es gibt also zwei Möglichkeiten sich gegen die ZV zu wehren. Man benötigt
für die erfolgreiche Abwehr allerdings einen guten Grund.

Und genau das muß man herausfinden, ob eine Sicherungsabrede Grund genug
ist, auch wenn sie bei Verkauf der Grundschuld eventuell (darüber gibt es
meines Wissens noch kein Urteil eines deutschen Gerichtes)
auseinanderfallen!!???

Ergo herrscht aspektierlich hohe Rechtsunsicherheit!

Zur Kündigung:
Im BGB steht ausdrücklich, das die sechmonatige Kündigungsfrist Abdingbar
ist, das heißt vertraglich kann die Kündigungsfrist und -gründe anders
vereinbart werden.
Dies erfolgt in der Regel in der Sicherungsabrede.

Kündigt man als Grundschuldschuldner seine Grundschuld, weil nix in der
Sicherungsabrede steht, kann man aber gegen seinen Kreditvertrag
verstoßen. Der Verstoß wird zu Schadensersatzansprüchen für die Bank
führen.

Also Vorsicht.

Grundsaetzlich unterliegt der Abschluss eines Sicherungsvertrags aka Sicherungsabrede als Schutzkonstrukt fuer den Grundschuldner weder gesetzlich vorschriftlichem Zwang, noch ist dessen verbale inhaltliche Formulierung jeglichen gesetzlichen Vorschriften unterworfen, er ist ergo eine voellig freie vertragliche Vereinbarung zwischen den beiden Vertragsparteien Bank und Grundschuldner.

Das ganze Konstrukt ist super kompliziert!!!

So ist es!

Ganz im Gegensatz zum Pfandcharakter einer Hypothek.

Es gibt mindestens drei, wenn nicht sogar vier Verträge!!
Darlehensvertrag, Sicherungsabrede, Grundschuldbewilligung und
wahrscheinlich die notariell beurkundete Unterwerfung in die
Zwangsvollstreckung ins Grund- und Privatvermögen. Die Verträge beziehen
sich alle irgendwie aufeinander.

Ja, und auch bei den vertraglichen Verknuepfungen heisst es aufpassen, weil ein einmal erfuellter Vertrag mit allen seinen darin enthaltenen Regeln und Vereinbarungen mit seiner Erfuellung endet, was zur Folge haben kann, dass andere noch offene laufende Vertraege in Teilen ploetzlich "voellig in der Luft haengen koennen!"

Soweit ich mich erinnere gab es im TV bis jetzt nur Berichte, das böse
Inkassounternehmen säumige Schuldner unter Druck setzten. Ich habe noch
von keiner ZV gehört, die betrieben wurde, weil eine Heuschrecke
vollstrecken lässt, weil Sicherungsabrede und Grundschuld
auseinanderfallen!!!

Es gab im alten Forum einen Aufsatz, indem theoretisch postuliert wurde,
das unter den umständen des Verkaufs und der Säumigkeit und einer
schlechten Sicherungsabrede (was das genau ist, weiß ich nicht mehr)

Eine schlechte Sicherungsabrede liegt in ihrer mangelhaften Formulierung und/oder ihrem mangelhaften Themenumfang, sodass sie ihre intensionierte Aufgabe des Schutzes und der Absicherung des Grundschuldners nur teilweise oder ueberhaupt nicht nachzukommen vermag, was in der Regel zu Lasten des Grundschuldners geht.

Eine schlechte Sicherungsabrede kann einen oeder mehrere derartige Maengel beinhalten, dass der gesamte Sicherungsvertrag rechtsunwirksam und damit obsolet wird!

Grundschuld und Sicherungsabrede auseinanderfallen. Was dazu ein
Vollstreckungsgericht meint, wenn mit dieser begründung widersprochen
wird, habe ich noch nirgens gefunden. Auch im Rahmen einer
Vollstreckungsschutzklage habe ich dazu noch nichts gelesen.

Auch hierbei aspektierliche hohe Rechtsunsicherheit!

Die Eintragung von wichtigen Bedingungen der Sicherungsabrede in das
Grundbuch ist wohl möglich.

Wobei sich dabei stets die Frage erhebt, welche Bedingungen wichtig und welche weniger wichtig sind!

Hierzu habe ich nachgelesen in Leesmeister, Materielles Liegenschaftsrecht
im Grundbuchverfahren S. 285-286, das es möglich sein soll markante Punkte
der Sicherungsabrede in das Grundbuch (auch nachträglich) eintragen zu
lassen. Das Buch ist von 1992, wie sich die Eintragungspraktiken seit dem
entwickelt haben, konnte ich nicht finden.

Unter Markant würde ich z.B. die Kündigungsfrist und Gründe (nämlich die
Koppelung an das Darlehen) verstehen.

Die Eintragungsmöglichkeit prüft der zuständige Rechtspfleger beim
Grundbuchamt.

Also, wer hier tatsächlich betroffen ist, sollte sich bevor er in panik
verfällt mal seine Sicherungsabrede nehmen und beim Grundbuchamt
vorsprechen, ob die nachträgliche Eintragung möglich ist.

Vor allem sollte er seine Sicherungsabrede auf Rechtswirksamkeit wie auch auf Maengelfreiheit und volle Konsistenz vom zustaendigen Rechtsfachmann pruefen und sich dessen Pruefarbeiten in schriftlicher Form aushaendigen lassen.

Falls die Sache akut ist oder wird, würde ich eventuell vom beurkundenden
Notar eine Antwort verlangen, ob die von ihm beurkundete Grundschuld die
Gefahr birgt, das bei Verkauf Grundschuld und Sicherungsabrede
auseinanderfällt. Der Notar ist meiner Meinung nach im Rahmen seiner
Nebenpflichten verpflichtet das zu beantworten. Wenn nicht dann würde ich
nach einem Pauschalhonorar fragen und mir eine schriftliche Antwort
erbeten.

Der Notar hat bei Beurkundung die Pflicht auf Gefahren die den
Vertragszweck beeinträchtigen hinzuweisen. Wenn es die Gefahren gibt, dann
müßte er die Vertragsparteien darauf hinweisen. Den Hinweis ließt man dann
im Vertrag selber auch, weil der Notar aus der Haftung raus will. Ich
würde mal gern wissen, wie zur Zeit die Notare bei der Beurkundung
verfahren.

Beste Grüße
Bambus

--
Gruss!
TD

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denn er ist Schaeuble abgesichert!