Fragen zur Löschung einer Buchgrundschuld

Tassie Devil, Tasmania, Australia, Montag, 21.01.2008, 10:03 (vor 6577 Tagen) @ Lecoquinus

Hallo Tassie,

Hi Lecoquinus,

wenns soweiter geht, mache ich demnächst eine Kanzlei auf .

Ok, der kostenpflichtige Lizenzspass dazu gibt's bei mir.

Bevor ich auf Deine Frage eingehe moechte ich zunaechst noch den Hinweis loswerden, dass eine Grundschuld per se fuer JEDEN Schuldner eine risikoreiche Angelegenheit deshalb ist, weil ein Schuldner jederzeit Herr der Lage im Hinblick auf die volle Verfuegungsgewalt ueber seine eigenen Schulden in seinen eigenen Haenden halten muss, was eben bei einer Grundschuld keinesfalls immer gewaehrleistet ist.

Grundsaetzlich, JEDER Schuldner, damit meine ich jetzt nicht nur Schuldner mit Grundschulden, muss sich aus seinem eigenen Interesse heraus fuer folgende Fragen und deren richtige Antworten interessen:

1. WER ist mein aktueller Glaeubiger? (Eindeutige Identifikation)
2. WO sitzt mein aktueller Glaeubiger? (Feste Anschrift)
3. WIE ist er mein aktueller Glaeubiger? (Vertragskonstrukt)
4. WARUM ist er mein aktueller Glaeubiger? (Schuldgrund)
5. WAS fordert mein aktueller Glaeubiger? (Schuldabloese, Schuldbetrag)
6. WANN fordert mein aktueller Glaeubiger? (Schuldtermin)

In Abhaengigkeit des jeweiligen Schuldverhaeltnisses ist die jederzeit richtige Beantwortung einiger der obigen Fragen von eminenter Bedeutung, andere Antworten hingegen sind weniger wichtig und vernachlaessigbar oder sind sogar voellig unwichtig.

Bei einem Wechsel z.B. interessieren den Schuldner die Antworten auf obige Fragen 1 + 2 nicht, hingegen interessieren ihn die Antworten der Fragen
3 - 6 sehr, will er sich keine Probleme einhandeln.

Bei einem Darlehensvertrag zwecks Finanzierung einer Immobilie mit einer Hypothek als vertragsinhaerentem Pfand interessieren den Schuldner die Antworten aller Fragen 1 - 6.

Bei einer Grundschuld interessieren den Schuldner die Antworten aller Fragen 1 - 6, nur der sog. Sicherungsvertrag als mit der Grundschuld verbundener Zusatzvertrag vermag den Schuldner vor Unsicherheiten und Imponderabilien zu bewahren, sodass er jederzeit alle Fragen richtig zu beantworten weiss.

Aber VORSICHT!, im Hinblick auf die volle Rechtswirksamkeit der Grundschuld ist der Sicherungsvertrag weder zwingend gesetzliche Vorschrift noch aus welchen Gruenden auch immer erforderlich, was JEDEN Schuldner dem latenten Risiko aussetzt, aufgrund unzureichender Sicherung (wegen fehlendem Sicherungsvertrag, unzureichend und unvollstaendig formulierten Sicherungsvertrag, rechtsungueltigem und rechtsunwirksamen Sicherungsvertrag, Aenderung der Gesetzgebung mit der Folge der rechtlichen Einwirkung auf den Sicherungsvertrag etc.) ploetzlich vor Unsicherheiten und Unwaegbarkeiten zu stehen!

Ein Schuldner mit Grundschuld, der nicht weiss, WER sein aktueller Glaeubiger ist und WO dieser seinen Sitz hat steht insbesondere dann vor einem gaaanz dicken Problem, wenn darueber hinaus noch der Schuldtermin unbekannt ist oder die Grundschuld infolge eines Dauerschuldverhaeltnisses einen voellig offenen Schuldtermin hat. Bei diesem Konstrukt muss sich der Schuldner darueber im klaren sein, dass UNBEKANNT JEDERZEIT in die Grundschuld vollstrecken kann, ohne dass der Schuldner jemals zuvor irgendwelche wirksamen Abwehrmassnahmen ergreifen kann.

[quote]Du schreibst, daß bei einer Buchgrundschuld nicht zu jedem Zeitpunkt
nachvollzogen werden kann, wer der tatsächliche Gläubiger ist, da
eventuell ein gleichzeitig nicht vollständig vollzogenes Verkaufsprozedere
stattfinden könnte.[/quote]

Ja.

Die alleinige Einsicht ins Grundbuch zu jedem beliebigen Zeitpunkt vermag weder bei einer Briefgrundschuld noch bei einer Buchgrundschuld jemals die definitiv richtige Antwort auf den zu diesem Zeitpunkt ultimativ richtigen "Eigentuemer"/Inhaber der Grundschuld zu liefern, weil stets "im Hintergrund" Glaeubigerwechsel per Kauf-/Verkaufsvertraege oder Abtretungen sowohl der Briefgrundschuld wie auch der Buchgrundschuld auch ueber lange Zeitraeume hinweg stattfinden koennen, ohne dass diese "Schattenglaeubigerwechsel" im Grundbuch jemals ihre aendernden Niederschlaege finden.

Um den zu einem beliebigen Zeitpunkt ultimativ richtigen Eigentuemer feststellen zu koennen, muss beginnend mit dem Eintrag des Inhabers der Grundschuld im Grundbuch ggf. eine lange Schattenglaeubigerkette ehemaliger "Eigentuemer" der Grundschuld abgeklappert werden, bis der ultimativ richtige "Eigentuemer" ermittelt ist.

JEDOCH, ein rechtsgueltiger wie rechtswirksamer Sicherungsvertrag, ueber und von dessen Existenz aber nur der Schuldner und der ultimativ richtige Glaeubiger und damit "Eigentuemer" der Grundschuld wissen koennen, schliesst eine solche Schattenglaeubigerkette fuer beide Vertragspartner definitiv aus.

[quote]Erst wenn diese Prozedur vollzogen wurde, wird im Grundbuch ersichtlich,
wer der aktuelle Gläubiger ist.[/quote]

Siehe oben.

Die Aenderung des Eintrags im Grundbuch nimmt der ultimativ richtige "Eigentuemer" der Grundschuld erst dann vor, wenn er darin einen wirtschaftlichen Sinn erblickt. Ein solcher Sinn mag dann gegeben sein, wenn infolge des Eintrags ins Grundbuch der ultimativ richtige "Eigentuemer" als Glaeubiger damit nun auch als tatsaechlicher Inhaber/Besitzer der Grundschuld offiziell auftritt und damit ggf. auch eine lange Schattenglaeubigerkette loescht. Auch ist ein solcher Sinn stets dann gegeben, wenn der ultimativ richtige Glaeubiger in die Grundschuld zu vollstrecken beabsichtigt.

[quote]Jetzt der vertrakte Fall eines Schuldners der seine Schuld löschen
möchte.

Er geht zur Bank und möchte seine Schuld über ein längst getilgtes
Darlehen löschen. Diese teilt ihm mit, daß gerade ein Gläubigerwechsel
durch Verkauf der Grundschuld stattfindet, aber noch nicht abgeschlossen
ist.[/quote]

In diesem Fall laege kein rechtsgueltiger wie rechtswirksamer Sicherungsvertrag vor.

[quote]Hat er noch die Möglichkeit einzugreifen oder muß er schon zu diesem
Augenblick die Pampers anziehen?[/quote]

Er haette schon zuvor seine Pampers anziehen muessen, weil er eine Grundschuld ohne rechtsgueltigen wie rechtswirksamen Sicherungsvertrag eingegangen ist.

Wenn der Schuldner jetzt jedoch sehr schnell handelt, dann vermag er wohl mit einem leicht blauen Auge davon kommen: sofort einen Fachrechtsanwalt aufsuchen, dieser wird fallweise das richtige weitere Vorgehen entscheiden und einleiten, es gibt dabei diverse Optionen, um zumindest eine Vollstreckung in die Grundschuld erfolgreich zu verhindern und letztlich deren Loeschung durchzusetzen.

[quote]Danke für deine umfangreiche Mühe![/quote]

Bitteschoen.

[quote]Es hat vieel Licht ins Dunkel gebracht.[/quote]

Das denke ich auch, und deshalb habe ich diesen Thread angestossen!

[quote]Gruß![/quote]

--
Gruss!
TD

Die StaSi tobt und Tassie kichert,
denn er ist Schaeuble abgesichert!